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商住|時(shí)機(jī)來了！香蜜湖，罕有的新盤問市！

臺州商住金華

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原創(chuàng) 張?jiān)?br /> 最近半年來 ， 政策松綁不斷 ， 刺激手段層出不窮 ， 房貸利率也降至低點(diǎn) ， 但市場中真正理性的聲音卻寥寥 。
今天 ， 我們做一下“2022樓市年中總結(jié)” ， 聊聊新的趨勢 ， 談?wù)劗?dāng)下能不能買房 ， 該怎么買房 。
01
面對不確定 ， 都在回歸核心
不得不承認(rèn)的是 ， 樓市預(yù)期的恢復(fù) ， 要遠(yuǎn)比想象中的慢 。
倒不是大家對房地產(chǎn)失去了信心 ， 而是疫情、經(jīng)濟(jì)、行業(yè)等帶來的不確定性 ， 限制或推遲了人們的置業(yè)計(jì)劃 。
適度的“冷”未必是一件壞事 ， 它能幫助我們篩選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) ， 并獲得以更低價(jià)格買入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會 。
在過去半年 ， 一些新趨勢正在形成：
1、城市層面：一二線城市格局分化 ， 形成強(qiáng)烈反差
今年以來 ， 全國已有近150個城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策 ， 尤其在5月份 ， 一些基本面強(qiáng)大、千萬人口、萬億GDP的強(qiáng)二線城市 ， 也紛紛加入了“松綁”的隊(duì)伍 ， 如東莞、南京等 。
反觀一線城市 ， 基本按兵不動 ， 仍延續(xù)去年的嚴(yán)厲調(diào)控政策 。 一方面可以理解為保護(hù)市場平穩(wěn)健康 ， 保護(hù)剛需置業(yè)；另一方面 ， “托市”和“抑市”的背后 ， 也反映出城市資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的差異 。
2、土地市場：主城區(qū)溢價(jià)明顯 ， 郊區(qū)底價(jià)成交或流拍
回顧今年主要城市的首輪供地情況 ， 我們發(fā)現(xiàn)主城區(qū)地塊競爭激烈 ， 溢價(jià)明顯 ， 而郊區(qū)地塊往往以底價(jià)成交或流拍 。 對于房企來說 ， 主城區(qū)核心地塊周轉(zhuǎn)快、回報(bào)高 ， 因此更有安全感 ， 也能帶來更可觀的利潤 。
值得關(guān)注的是 ， 深圳第一次土拍8宗地塊全觸及價(jià)格上限 ， 平均溢價(jià)率達(dá)15%全國第一 。 這說明房企對深圳市場前景依舊看好 ， 或者說“最看好”也不為過 。

3、住房市場：經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的買家開始做出“買入”決策
深圳一二手房供應(yīng)小 ， 需求大 ， 對市場變化也更敏感 ， 近期深圳住房市場出現(xiàn)兩大異動：
一是新房市場的首個日光盤 ， 海德園A區(qū)總價(jià)1755-3240萬/套當(dāng)日售罄；二是四月份二手房成交排行中 ， 南山、福田的小區(qū)殺出重圍 ， 擊敗了霸榜多月的龍崗、羅湖 ， 深圳千萬級以上的豪宅和改善需求有抬頭之勢 。
從宏觀到微觀 ， 從城市、土地到市場 ， 當(dāng)面對不確定時(shí) ， 大家都在向高能級城市聚集 ， 回歸主城區(qū) ， 回歸核心 ， 這是我們當(dāng)下購房需要遵循的基本邏輯 。
02
這個城市 ， 最佳窗口期到了
那么 ， 一線城市的最佳購買時(shí)機(jī)在什么時(shí)候？
很多人仍在苦苦等待一線城市“松綁” ， 期待更大力度的刺激政策 ， 認(rèn)為利好政策出臺之際 ， 就是購房的最佳窗口期 。
這種思路是沒問題的 ， 但對于深圳來說 ， 海德園的入市就相當(dāng)于一次“松綁” 。 回顧歷史 ， 每一次深圳樓市行情的啟動 ， 都是以豪宅的日光為契機(jī) 。
在一個特別冷靜的市場中 ， 海德園為什么成為日光盤？
多數(shù)媒體解讀為價(jià)格倒掛 ， 名校學(xué)位 ， 片區(qū)規(guī)劃 ， 但最主要原因是：它屬于香蜜湖 。
最近十年 ， 香蜜湖的新房鮮少入市 ， 產(chǎn)品處于斷層狀態(tài) ， 而安托山正因?yàn)橛邢忝酆隹可?， 才使得錦廬花園、萬科臻山府、天健公館、海德園等項(xiàng)目成為網(wǎng)紅 ， 安托山崛起的離不開香蜜湖的價(jià)值傳遞和需求外溢 。

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