大家在購買房產(chǎn)的時候一般都是先看樓盤的宣傳信息 ， 這個有大概的了解 。 然而有的售房廣告是非常夸張的 ， 那么這個售房廣告可否作為合同的約定內(nèi)容的 。
網(wǎng)友詢問：
樓盤銷售廣告中的內(nèi)容是否具有合同效力？
河南德冠律師事務(wù)所朱超豪律師解答：
根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定 ， 商品房的銷售廣告和宣傳資料作為商業(yè)廣告 ， 原則上應(yīng)認(rèn)定為要約邀請 ， 除明確訂入合同之外 ， 一般情況下不能將其作為合同內(nèi)容 。 但法律同時規(guī)定 ， 如果開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中 ， 就商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定 ， 并由此對買受人訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的 ， 視為要約;該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同之中 ， 亦應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容;當(dāng)事人違反該內(nèi)容的 ， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任 。 據(jù)此規(guī)定 ， 未訂入商品房買賣合同的銷售廣告和宣傳資料成為合同內(nèi)容 ， 必須同時具備以下兩個要件：
第一 ， 銷售廣告和宣傳資料中對房屋以及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定;
第二 ， 銷售廣告和宣傳資料中對房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響 。
購房者需掌握一些擅用補充條款和附件的簽約技巧 ， 與開發(fā)商據(jù)理力爭 ， 將簽訂合同前的廣告、宣傳資料中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明等所做的具體明確承諾作為補充條款寫入合同或粘貼作為合同附件 ， 讓開發(fā)商蓋章確認(rèn) ， 構(gòu)成合同有效組成部分 。 在簽訂購房合同時 ， 一定要確保宣傳的內(nèi)容寫進(jìn)合同里 ， 因為房屋買賣是個要式法律行為 ， 必須簽訂書面的買賣合同 ， 甚至還要到政府房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行登記備案 。
河南德冠律師事務(wù)所朱超豪律師解析：
【商品房|樓盤銷售廣告中的內(nèi)容是否具有合同效力？】《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條 ， 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請 ， 但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定 ， 并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的 ， 應(yīng)當(dāng)視為要約 。 該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同 ， 亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容 ， 當(dāng)事人違反的 ， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任 。
第十條 ， 要約是希望和他人訂立合同的意思表示 ， 該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
(一)內(nèi)容具體確定;
(二)表明經(jīng)受要約人承諾 ， 要約人即受該意思表示約束 。
朱超豪律師簡介
如履薄冰常懷敬畏之心 ， 持之以恒但盡分內(nèi)之事
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