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樓市|“買房”還是“賣房”？6月樓市迎好消息！曹德旺給出4字建議

房價流拍購房置業樓市

樓市|“買房”還是“賣房”？6月樓市迎好消息！曹德旺給出4字建議

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住房成交與土地市場 ， 是互相成就、唇齒相依的關系 。
一方面 ， 住房成交還在底部徘徊1-4月商品房銷售面積33973萬平米 ， 同比下降19.3% ， 其中住宅下降18.7%；銷售額31863億元 ， 下降18.6% ， 其中住宅下降16.5% 。 全國住房均價回落到10000元以內 。
另一方面 ， 土地市場也沒有好到哪去中指研究院數據指出 ， 今年前5月 ， 土地市場成交量價齊跌 ， 無論是集中土拍還是300城
整體市場熱度都不高 。 主要表現在3方面：
1 ， 溢價率：今年前5月全國300城宅地成交溢價率4.24% ， 較去年同期下降14.9個百分點 ， 僅5月來看 ， 溢價率2.27% ， 較上月下降3.29個百分點 。 所謂土地溢價率 ， 數值越高 ， 賣地收入就越多 。 反之 ， 意味著掛出去的地塊沒有企業競買 ， 要么底價拿地 ， 要么流拍 ， 要么城投托底 ， 可以說沒有價格可言 。

2 ， 土地成交：從去年三季度開始 ， 土地成交開始下滑 ， 最近幾個月 ， 轉冷的信號更加強烈 。 從前5月300城的宅地成交情況來看 ， 累計成交建筑面積1.3億平米 ， 同比下降60% ， 成交額7538.68億元 ， 同比下降62% 。 土地市場成交規模明顯萎縮 ， 相當于大量土地掛出來沒人買 ， 長期以往 ， 只有流拍的結果 。
3 ， 流拍率：溢價率下降、成交率大幅下滑 ， 土地賣出去只能流拍 。 其中 ， 集中供地的城市是流拍主力 ， 截至5月31日 ， 已完成首輪集中供地的19城中 ， 流拍地塊合計占比17% 。 另外有統計顯示 ， 2022年一季度 ， 全國宅地流拍和撤牌地塊數量共計836宗 ， 流拍撤牌率為23.5% ， 差不多4分之一沒有賣出 。
可能有人會說 ， 代表土地市場的3個指標都集體走弱 ， 今年的住房供應可能會告急 ， 那就為著房價要上漲啊 。 事實真的如此嗎？
房說君看來 ， 理論上來說 ， 房企擁有的的土地減少 ， 將影響未來上市的住房 ， 也會間接推漲房價 ， 但我們需要注意 ， 這是在過去上升期間 ， 住房供應少 ， 需求量大時才會出現的情況 。 問題是現在的形勢不一樣了 ， 且不說央行數據96%城鎮家庭擁有1套住房 ， 41.5%家庭擁有2套以上住房 ， 更重要的是 ， 站在6月上旬的時間點 ， 樓市迎來的3個好消息 ， 房產走勢基本明朗 。
第一 ， 房企或被資金扼住了“咽喉”
伴隨著2021年央行全面收緊房企的融資渠道和規模 ， 企業們需要符合條件才能繼續借錢發展 。 在此背景下 ， 房企的拿地態度發生了轉變 ， 活躍在土地市場上的民營房企越來越少 ， 有一部分直接被國企、城投接手 。
克而瑞數據顯示 ， 從1-5月拿地金額TOP100房企來看 ， 百強房企拿地數量僅占到34% ， 而國企、央企可以說是土地市場的頂梁柱 。 全口徑銷售TOP50拿地金額中 ， 國央企占比達到74% 。 毫不夸張地說 ， 地產商沒了錢 ， 房子蓋不了 ， 拿地也沒了熱情 ， 項目施工進展緩慢 ， 就好比被扼住了“咽喉” 。
第二 ， 集中供地規則下 ， 高價地時代將向我們告別去年開始 ， 自然資源部要求在22個重點城市中實行住宅用地集中出讓的措施 ， 全年將分3批次集中統一發布住宅用地招拍掛公告并實施出讓活動 。 要知道 ， 同時這么多城市集中賣地 ， 將會分流企業的資金 ， 減少某塊地的競拍者數量 ， 競拍溢價率會得到一定的控制 ， 換言之 ， 將抑制城市地價走高 。

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