四月的地產(chǎn)數(shù)據(jù)著實(shí)讓市場大跌眼鏡，一時(shí)間市場的分歧轉(zhuǎn)向了交易四月的弱現(xiàn)實(shí)和慘烈的行業(yè)數(shù)據(jù)是不是反映了最差的情況，五月能否見底回升。那么今天來聊聊地產(chǎn)短期內(nèi)是否具備邊際改善的空間。
一 地產(chǎn)政策收緊疊加疫情沖擊，地產(chǎn)業(yè)遭遇嚴(yán)冬
地產(chǎn)行業(yè)是典型的周期性行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)的周期一般在四年左右，但是隨著2020年三條紅線政策的出臺，對房企融資管控的壓力加碼，疊加疫情常態(tài)化沖擊經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行和人員跨區(qū)域流動(dòng)，以致地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了慢慢的嚴(yán)冬，國房景氣指數(shù)從2021年開始出現(xiàn)斷崖式下跌。
與以往的地產(chǎn)下行周期不同，本輪地產(chǎn)下行受到了上方政策壓制和下方有效需求收縮的共同擠壓，一方面，融資成本和難度的加大使得房企賴以維系的高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，以恒大、融創(chuàng)為代表的激進(jìn)型房企資金鏈斷裂，頻頻暴雷，另一方面，后疫情時(shí)代疫情防控的常態(tài)化嚴(yán)重限制了人員跨區(qū)域流動(dòng)，居民信心和消費(fèi)意愿減弱，改善性住房需求被削弱或者延后，同時(shí)北上廣深等大城市對于年輕人的吸引力受疫情影響進(jìn)一步下降，超一線、一線城市新開樓盤去化率下降，房企現(xiàn)房庫存明顯增加。于此同時(shí)，由于房企經(jīng)營壓力激增，期房爛尾的情況也出現(xiàn)明顯增加，更加阻礙了老百姓的購房意愿，形成了地產(chǎn)行業(yè)由銷售到投資建設(shè)全流程的負(fù)反饋效應(yīng)。
【 跨區(qū)域|熱點(diǎn)解讀：終究是錯(cuò)付了！五月地產(chǎn)數(shù)據(jù)能起來嗎？】二 此輪房地產(chǎn)下行周期的主要特點(diǎn)
1、購房需求由政策壓制轉(zhuǎn)為主動(dòng)縮減
在此前的地產(chǎn)周期中，政府通過限購、限貸等政策手段限制了投機(jī)性購房和改善性購房需求，這些需求往往在政策松動(dòng)時(shí)能夠繼續(xù)釋放，但目前居民負(fù)債率已升至歷史高位，疫情之后居民收入受到不同程度的影響，雙向擠壓下明顯抑制了居民的購房能力，加之各地疫情封控頻發(fā)，也削弱了尚未在一線城市安家立業(yè)的年輕人在工作地的買房意愿，因此，在三線（及以下）城市需求基本飽和高空置率基礎(chǔ)上，一二線城市的改善性住房和投機(jī)性購房空間也被明顯削弱，而這部分需求的損失大概率是難以短期內(nèi)恢復(fù)的。
2、房企拿地和新開工意愿均大幅下降
此輪地產(chǎn)下行周期中，房企同時(shí)面對著資金鏈緊張和現(xiàn)房高庫存的雙重壓力，一方面在三條紅線政策之后，房企的資金來源中融資占比就顯著下滑，房企對自籌資金，特別是期房、現(xiàn)房銷售回款的依賴度明顯提升，而2022年全國范圍商品房銷售的大幅回落更加劇了房企資金緊張的狀況，從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分項(xiàng)上看，除了自籌資金外，其余同比增速均創(chuàng)出近年來新低。
房企經(jīng)過前兩年的高周轉(zhuǎn)運(yùn)行，房企手中的優(yōu)質(zhì)地塊儲備已基本消耗殆盡，在目前低迷的環(huán)境下具備開發(fā)價(jià)值的地塊已比較有限，近兩年新拿地塊的購地成本偏高，疊加新項(xiàng)目的投資回報(bào)率下滑，特別是激進(jìn)型房企頻頻暴雷之后，房企多轉(zhuǎn)向穩(wěn)健和收縮型戰(zhàn)略，房企拿地積極性下滑明顯，直接表現(xiàn)為各地土地流拍增多。
3、房企高周轉(zhuǎn)難以為繼，在建項(xiàng)目施工周期拉長
房企的高周轉(zhuǎn)模式極度依賴變現(xiàn)能力，是為了加速推盤和回款的重要手段，當(dāng)銷售端大幅走軟，缺乏變現(xiàn)能力，高周轉(zhuǎn)便難以為繼?；乜顪p慢，資金鏈緊張也使得房企對施工方、材料供應(yīng)商的支付能力減弱，加劇工期滯延的情況，與此同時(shí)，民工荒、招工難也造成施工進(jìn)度放慢。恒大、融創(chuàng)等資金鏈斷裂的房企全國多地項(xiàng)目無限期停滯，全國未交付樓盤的爛尾率也相應(yīng)上升。
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