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商品房|去年我們賣(mài)了1700萬(wàn)套房，但只出生了1062萬(wàn)人

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商品房|去年我們賣(mài)了1700萬(wàn)套房，但只出生了1062萬(wàn)人

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2022年1~4月 ， 中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積3.97萬(wàn)平米 ， 同比下降20.9% 。
然后 ， 很多房地產(chǎn)商說(shuō)行情很差 ， 房子賣(mài)不動(dòng)了 ， 整天一副要死要活的樣子 。
但我想說(shuō)的是 ， 這才哪到哪啊 。

2021年 ， 也就是去年 ， 我們賣(mài)出了17.9億平米的商品房 。
這是個(gè)什么概念呢？
假定按每套房100平米算 ， 那就是1790萬(wàn)套房 。
我知道大城市里絕大多數(shù)房子都是90平米以下的小戶(hù)型 ， 但我們這先按照100平米算 ， 每套房子大體平均值應(yīng)該就在這附近 。
這個(gè)數(shù)字高嗎？
對(duì)比前幾年 ， 還真不算高 ， 中國(guó)住宅銷(xiāo)售量的峰值出現(xiàn)在2018年 ， 隨后連續(xù)3年都很平緩 。

但是 ， 也不低 ， 從這個(gè)圖你可以看出來(lái) ， 這幾年銷(xiāo)售量都高高在上 ， 是一個(gè)無(wú)論從任何角度看都很高的數(shù)值 。
更重要的是 ， 中國(guó)不可能長(zhǎng)期維持這個(gè)高的銷(xiāo)售量 。 別說(shuō)銷(xiāo)售量下降20.9% ， 下降50%都是早晚的事 。 一套100平的房能住幾個(gè)人？3個(gè)人總能住吧 ， 再不行2個(gè)人總是可以住的 。 去年賣(mài)了1700萬(wàn)套房 ， 按每套房2個(gè)人算 ， 那就是3400萬(wàn)人 。 但是人口撐不住了 。 2021年 ， 中國(guó)出生人口為1062萬(wàn)人 ， 同一年中國(guó)賣(mài)掉了1700萬(wàn)套房 。 把出生人口的數(shù)量制成圖表 ， 你會(huì)發(fā)現(xiàn)和人口圖明顯對(duì)不上去 。
當(dāng)然 ， 1062萬(wàn)人出生的那都是孩子 ， 真正需要買(mǎi)房的是20歲以上的適婚群體 。
2001年 ， 中國(guó)出生1702萬(wàn)人 ， 隨后十幾年出生人口一直在1500~1700萬(wàn)之間震蕩 。 看起來(lái)好像1700萬(wàn)人對(duì)應(yīng)了1700萬(wàn)套房 ， 數(shù)據(jù)對(duì)上去了 。 但大家想一想 ， 真的需要一個(gè)青年一套房嗎？現(xiàn)在獨(dú)生子女多 ， 流行無(wú)論男女都一人一套房 ， 婚后合住一套 ， 另一套租出去 ， 所以1700萬(wàn)人買(mǎi)走了1700萬(wàn)套房 。 但我想問(wèn)的是 ， 如果都是一人一套房 ， 人人都想著拿出一套收租 ， 那租給誰(shuí)呢？1700萬(wàn)人結(jié)婚 ， 最多需要850萬(wàn)套房 ， 這已經(jīng)達(dá)到人人有房住的地步了 ， 那還多出來(lái)850萬(wàn)套賣(mài)給誰(shuí)了？有人可能會(huì)說(shuō) ， 賣(mài)給那些進(jìn)城的農(nóng)民工了 ， 中國(guó)在不斷的城鎮(zhèn)化 。 看起來(lái)好像很對(duì) ， 但如果把數(shù)據(jù)一列 ， 就能看出問(wèn)題 。 1998~2021年 ， 中國(guó)共銷(xiāo)售正規(guī)商品房225.58億平米 ， 毛估2.25億套房 。 其中 ， 2009~2021年這12年間 ， 中國(guó)銷(xiāo)售正規(guī)商品房184.38億平米 ， 毛估1.84億套房 。
以上我統(tǒng)計(jì)的 ， 僅為統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)的商品房銷(xiāo)售面積 ， 那些無(wú)房產(chǎn)證的私房其實(shí)也是可以住人的 ， 數(shù)量其實(shí)相當(dāng)龐大 。
僅按商品房算 ， 2億套房至少可以住4~6億人 ， 如果考慮私房數(shù)量 ， 數(shù)據(jù)則更為驚人 。 中國(guó)的城市里有那么多人嗎?大部分流動(dòng)人口最后都是回到老家宅基地養(yǎng)老的 ， 他們買(mǎi)不起城里的房子 ， 也沒(méi)興趣買(mǎi) ， 攢夠錢(qián)給孩子在縣城買(mǎi)一套娶媳婦就可以了 ， 沒(méi)有絲毫興趣給自己也買(mǎi)一套 。 無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)看 ， 2億套商品房都能滿足中國(guó)人的居住需求了 。 如果銷(xiāo)售面積不能下降 ， 少個(gè)20%房地產(chǎn)商就開(kāi)始要死要活 ， 那可真不行 。 很明顯我們不可能長(zhǎng)期保持每年17億平米的銷(xiāo)售量 ， 就算強(qiáng)行保持也撐不了幾年 。 中國(guó)的年度出生人口已經(jīng)下降到了1000萬(wàn)人 ， 20年后就是這批人結(jié)婚 。 從公開(kāi)數(shù)據(jù)來(lái)看 ， 中國(guó)的結(jié)婚人口數(shù)量高峰出現(xiàn)在2013年 ， 那一年有1347萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚 ， 隨后一路走低 ， 2021年僅有763萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚 。 這里面包含了二婚三婚的數(shù)據(jù) ， 但應(yīng)該也可以大體看出頭婚的減少規(guī)律 。

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