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商品房|去年我們賣了1700萬套房，但只出生了1062萬人( 二 )

購房置業(yè)房價商品房房貸


2021年結(jié)婚的人對應的是2000年之前出生的人 。
從這個數(shù)據(jù)來反算 ， 目前的結(jié)婚數(shù)量雖然是近些年來的歷史最低 ， 但會是未來的歷史最高 ， 以后不可能會超越這個數(shù)值 ， 而且會節(jié)節(jié)下降 。 以后的房子賣給誰呢？每年1700萬套到底怎么賣呢？所以 ， 賣房數(shù)量總歸會有一年開始下降的 。 你可以把1700萬套的數(shù)量再撐三年撐五年 ， 但不可能永遠這么撐下去 。 因為每年沒有1700萬對新人出來買房 ， 連700萬對都夠嗆 。 那你說 ， 應該在哪一年把房產(chǎn)銷售數(shù)量從1700萬套下降至700萬套 ， 乃至于300萬套呢？好像哪一年這么降都不合適 ， 肯定有人反對 。 至于每年降一點 ， 也有人反對 ， 每一年都有人說今年經(jīng)濟形勢不好 ， 再等等 ， 等到明年再說 ， 然后明年復明年 。 你說這可怎么辦？好像也沒啥好辦法 。 按每年1700萬套的速度繼續(xù)狂飆 ， 再過5年 ， 中國的存量商品房數(shù)量將突破3億套 。 即便你把所有的私房和宅基地都拆成平地 ， 這個3億套也夠中國人住了 ， 要知道我這可是按平均每套100平的面積進行計算的 ， 更別說你根本不可能把所有私房和宅基地拆成平地 。 所以 ， 目前這種情況肯定撐不了5年 ， 現(xiàn)在這每年的賣房數(shù)量實在是高的有點離譜了 。 如果賣房數(shù)量下降 ， 但我們把房價拉上去 ， 讓銷售總金額持平行不行 。 比如說賣房數(shù)量減半 ， 我們房價翻倍 ， 這樣房地產(chǎn)商的銷售額就會不變 ， 至少日子能好過點 。 如果能做到那倒是沒問題 ， 但這方面的空間也已經(jīng)被透支完了 。 過去10年 ， 中國的房地產(chǎn)是量價齊升 ， 成交量年年暴漲 ， 房價也是年年暴漲 ， 讓房地產(chǎn)商的財報數(shù)據(jù)高到不可思議 。 如今不僅銷售量到頂了 ， 房價也到頂了 。

雖然說強調(diào)租售比1.5%已經(jīng)是老調(diào)重彈了 ， 但這是本質(zhì)經(jīng)濟規(guī)律 ， 威力可以遲到 ， 但不會缺席 。 每年4%以上的房貸成本 ， 讓持有房產(chǎn)的人每年都在失血 ， 而且失血情況很嚴重 。 不漲就會虧 ， 沒量必然跌 。 這種情況下還想著用房價翻倍來解決銷售金額的問題？請問房價還能怎么翻倍？房租能翻倍嗎？這種房貸失血問題其實很嚴重 ， 遠比大家想象的要嚴重 。 不少人總是拿零幾年買房的人暴賺來舉例 ， 說這批人已經(jīng)賺翻了 ， 房貸早還完了 ， 根本不用考慮房貸利息問題 。 我剛才已經(jīng)把商品銷售面積的公開數(shù)據(jù)制成表格了 ， 中國20年來總共銷售了2.25億套房 ， 其中1.84億都是09年之后賣出去的 。 這批人還貸不過13年 ， 沒還清的人是大多數(shù) 。 還有更不怎么好看的數(shù)據(jù) 。 2015~2021年這6年 ， 也就是房價最終暴漲這一輪 ， 中國總共銷售了117.3億平米的商品房 ， 折合1.17億套房 。 也就是說 ， 中國銷售的所有商品房里 ， 買在2015年之后最高點 ， 背負巨額房貸的人群 ， 數(shù)量占比為總商品房數(shù)量的一半 。 不要總拿2001年買房的神話來誘惑后來人 ， 至少一半的買房人都是2015年之后買的房 。 如果房價暴跌 ， 跌到2015年之前 ， 這批人怎么辦？那可是1億套房！從2018年開始算到2021年 ， 最近4年的買房人是慘中慘 ， 頂點中的頂點接盤 ， 從買房之日起就一直在虧 。 這批人買房合計71.82億平米 ， 折合7100萬套房 ， 為中國有史以來銷售商品房總量的1/3那么多 。 這可真的不是一個小數(shù) ， 屬于一個很大 ， 大到不敢碰的雷 。 這個雷不能動 ， 也不敢動 ， 沒人敢讓全國1/3的商品房業(yè)主虧損慘重 。 但要維持現(xiàn)狀 ， 就需要每年持續(xù)不斷的賣出1700萬套房 ， 或者持續(xù)漲價 。 人口規(guī)律已經(jīng)決定了這個離譜的銷售量是不可持續(xù)的 ， 而租售比這個經(jīng)濟規(guī)律也已經(jīng)決定房價持續(xù)上漲也是不可持續(xù)的 。 目前這種情況已經(jīng)撐不了幾年了 ， 拼盡全力也就三五年 ， 留給我們拆雷的時間真的不多了 。 但還有很多既得利益者拼命抵制調(diào)控政策 ， 拼命想把這個雷再給弄大點 ， 總指望這個雷不會炸在自己手上 。 也許他們能僥幸逃脫 ， 但這個雷總歸會炸在某一個人手中 。 一個一年出生1000萬人口的國家 ， 不可能需要1700萬套房 ， 這賬無論如何都算不過來 ， 地產(chǎn)進入大拐點無非就是個時間問題 。 一年過去很快的 ， 刷的一下就沒了 ， 而我們已經(jīng)沒幾年了 。 房地產(chǎn)這種不健康 ， 不可持續(xù)的情況 ， 已經(jīng)盡快扭轉(zhuǎn) ， 否則后果真的沒法很嚴重 。 希望那些房地產(chǎn)的既得利益者 ， 別再為了一己之私在那里搗亂了 。 這個雷 ， 完全有可能炸在你自己手上 ， 不要總以為自己很幸運 。

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