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文|凱風(fēng)
2022年，房地產(chǎn)迎來了政策大轉(zhuǎn)彎。
01
樓市，開始變相降息了。
日前，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，首套房商貸利率下限調(diào)整為不低于LPR基準(zhǔn)利率（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）減20個(gè)基點(diǎn) ，二套房按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

目前，樓市參考的5年期LPR基準(zhǔn)利率為4.6% 。這意味著，首套房貸利率最低可降到4.4% 。
這一舉動(dòng) ，之所以備受關(guān)注，在于其突破了兩個(gè)底線。
一個(gè)是，打破了此前金融部門關(guān)于房貸利率不得低于LPR利率的規(guī)定，給托底房地產(chǎn)開了更大的口子。
另一個(gè)是，在基準(zhǔn)利率已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月按兵不動(dòng) ， 5年期LPR利率未做任何調(diào)整，而樓市卻先行一步，賦予定向降息的空間。

雖然央行不是直接降息，只是賦予地方以降息的巨大空間，但背后背后的呵護(hù)之意可見一斑。
這與一年前對(duì)房地產(chǎn)喊打喊殺的局面可謂180度大轉(zhuǎn)彎。
02
為什么會(huì)這樣？
核心原因是，房地產(chǎn)市場(chǎng)跌入谷底，無論怎么刺激，大家突然都不買房了。
雖然去年初至今，各地刺激政策不斷，從松綁限價(jià)限售，到放開限價(jià)限貸，但對(duì)于市場(chǎng)的作用微乎其微。
今年1-4月，百強(qiáng)房企銷售額均值同比下降50.3% ，百強(qiáng)房企拿地金額同樣腰斬。
而一季度房地產(chǎn)業(yè)GDP更是負(fù)增長(zhǎng) ，從刺激經(jīng)濟(jì)淪為拖累經(jīng)濟(jì) 。
最新發(fā)布的金融數(shù)據(jù) ，更是加劇了市場(chǎng)的擔(dān)憂。

根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù) ， 4月份， M2同比增長(zhǎng)10.5% ，但人民幣貸款同比少增8231億元。其中住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。在住戶貸款中，住房貸款減少605億元，消費(fèi)貸款減少1044億元。

M2保持兩位數(shù)增長(zhǎng) ，說明市場(chǎng)上并不缺錢。
然而，人民幣貸款大幅減少，住戶貸款更是同比負(fù)增長(zhǎng) ，無論是短期的消費(fèi)貸款，還是中長(zhǎng)期的房貸，雙雙出現(xiàn)罕見的收縮。
這是今年房貸第二次負(fù)增長(zhǎng)了，也是歷史上的第二次負(fù)增長(zhǎng) 。
上一次還是今年2月份。
這背后，一方面雖然松綁不斷，但居民買房熱情不復(fù)存在。
另一方面，許多人選擇提前還房貸， “年輕人不愿給銀行打工了”之類的說法多次登上熱搜。
這種場(chǎng)景，用李迅雷的話來說，居民現(xiàn)在寧可把貸款還了，也不太愿意借貸。
這說明，從企業(yè)到居民，都不愿意加杠桿了，信用擴(kuò)張?jiān)庥隽俗畲蟮淖璧K 。

03
為什么要托底房地產(chǎn)？
房地產(chǎn)之所以被重新擺上臺(tái)面，還不乏穩(wěn)經(jīng)濟(jì)和穩(wěn)增長(zhǎng)的需要。
2022年我國GDP增速目標(biāo)為5.5% ，然而在地緣沖突、經(jīng)貿(mào)沖突以及疫情沖擊之下，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇面臨著前所未有的巨大壓力。
從基建到內(nèi)需，從房地產(chǎn)到平臺(tái)經(jīng)濟(jì) ，再次被推向臺(tái)前，承擔(dān)起刺激經(jīng)濟(jì)的重任。
這其中，長(zhǎng)春和深圳頗具代表性。
長(zhǎng)春是一季度遭遇疫情，且率先開始靜態(tài)管理的城市。
長(zhǎng)春的封控管理持續(xù)了一個(gè)多月，對(duì)3月的影響只有20多天，但對(duì)一季度GDP的沖擊，卻高達(dá)12.5個(gè)百分點(diǎn) 。（參閱《這是唯一GDP負(fù)增長(zhǎng)的省會(huì)》）