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樓市|樓市重磅降息，剛剛官宣了！

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樓市|樓市重磅降息，剛剛官宣了！

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文|劉曉博
周五房地產股大漲的謎底 ， 揭曉了！
就在剛剛 ， 5月15日下午1點32分 ， 央行通過官網發布了“中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知”（下圖） 。



通知全文很短 ， 為了方便大家閱讀 ， 全文引述如下：
中國人民銀行上海總部 ， 各分行、營業管理部 ， 各省會（首府）城市中心支行、副省級城市中心支行；各銀保監局：
為堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位 ， 全面落實房地產長效機制 ， 支持各地從當地實際出發完善房地產政策 ， 支持剛性和改善性住房需求 ， 促進房地產市場平穩健康發展 ， 按照國務院有關部署 ， 現就差別化住房信貸政策有關事項通知如下：
一、對于貸款購買普通自住房的居民家庭 ， 首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點 ， 二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行 。
二、在全國統一的貸款利率下限基礎上 ， 人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則 ， 指導各省級市場利率定價自律機制 ， 根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求 ， 自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限 。
中國人民銀行
中國銀行保險監督管理委員會
2022年5月15日
下面是我的分析：
這個通知最核心的一點是：“對于貸款購買普通自住房的居民家庭 ， 首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點 ， 二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行 。 ”
這意味著 ， 如果你買普通住宅 ， 而且是首套 ， 則可以享受LPR基準利率下浮20個基點的特大優惠 。



上圖是LPR（貸款市場報價利率）的最新走勢圖和數值 。
5年期及以上貸款利率是4.6% 。
下浮20個基點 ， 就是4.4% 。
此次調整之前 ， 央行對首套房、二套房的利率下限規定是：首套房利率不低于4.6% ， 二套房利率不低于5.2% 。
現在則變成：首套房不低于4.4% ， 二套房不低于5.2% 。
此前 ， 已經有多個城市把首套房的利率下調到了4.6% ， 比如廣州的有些商業銀行就執行了 。
央行、銀保監會允許突破下限20個基點 。 如果未來LPR的5年期利率繼續降息 ， 則意味著首套房的利率還可以繼續下降 ， 低于4.4% 。
但你要注意 ， 文件里說的是“普通自住房+首套” 。
如果你買的住宅面積超過了144平方米 ， 或者小區容積率低于1.0 ， 或者單價、總價超過當地政府的規定的限制 ， 則就不屬于普通住宅了 ， 就不能享受上述優惠 。
如果你買的不是首套房 ， 也不能享受上述利率優惠 。
但別泄氣 ， 為了促使樓市回暖 ， 相信會有一批地方政府調整普通住宅的標準 ， 讓更多房子變成普通住宅 。
至于你買的房子算不算首套 ， 各地也有對策 。 很多地方已經說了 ， 結清了貸款再買 ， 也算首套 。
所以 ， 調控的大權仍然在地方政府的手中 。
那么問題來了：央行、銀保監會通知的第二條意味著什么？
就是這條——在全國統一的貸款利率下限基礎上 ， 人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則 ， 指導各省級市場利率定價自律機制 ， 根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求 ， 自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限 。

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