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長沙|這種房子，大利好來了……( 二 )

商品房長沙深圳市租賃


這簡直是令人欲哭無淚的庫存量！
長沙公寓市場堪稱“最慘烈”的市場 。 下面是《證券日報(bào)》2021年10月末報(bào)道里的片段：
多個(gè)房地產(chǎn)商在長沙的公寓項(xiàng)目都以較大優(yōu)惠力度開啟“大甩賣” 。 長沙一網(wǎng)紅盤公寓項(xiàng)目去年8月份成交價(jià)最高達(dá)到了16006元/平方米 ， 但到今年8月份已跌到10800元/平方米 ， 一年時(shí)間下跌幅度達(dá)到了33% 。 雨花區(qū)某公寓項(xiàng)目去年均價(jià)還在10000元/平方米 ， 今年最低降到了5888元/平方米 。
公寓市場這么慘的 ， 不僅僅是長沙 ， 昆明等很多城市也是如此 。 比如在昆明 ， 去年就出現(xiàn)了“買房贈公寓、第二套半價(jià)、可帶學(xué)位、可落戶、分期付款”等營銷模式 。 但去化效果并不明顯 ， 因?yàn)槭袌龅男膽B(tài)是：買漲不買跌 。
昆明比長沙還要早5天 ， 在2022年4月16日出臺了樓市新政 ， 其中大部分措施是針對非住宅市場的 。



具體措施包括：
1、商業(yè)商務(wù)用房去化周期超過36個(gè)月的縣（市）區(qū)、開發(fā)（度假）區(qū) ， 在不影響批而未供和閑置土地處置的前提下 ， 可暫緩供應(yīng)商業(yè)商務(wù)用地 。
2、將“按項(xiàng)目配比商業(yè)商務(wù)”調(diào)整為“按片區(qū)配比商業(yè)商務(wù)” 。 在滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力的前提下 ， 可按程序申請調(diào)整新供應(yīng)土地的商住比或商業(yè)商務(wù)用房的開發(fā)量 ， 依法開展控制性詳細(xì)規(guī)劃修改 。
3、二環(huán)路以外的城市區(qū)域 ， 對于未供應(yīng)且相對集中的商業(yè)商務(wù)用地 ， 在符合國土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、生態(tài)環(huán)境保護(hù)要求的前提下 ， 經(jīng)屬地政府（管委會）研究后 ， 可按程序向市人民政府申請將土地規(guī)劃用途調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0） 。
【長沙|這種房子，大利好來了……】4、針對已供應(yīng)尚未開工建設(shè)或在建的商業(yè)商務(wù)用地 ， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向?qū)俚卣ü芪瘯┥暾堄糜诮ㄔO(shè)托幼、養(yǎng)老、教育、文化、體育、停車等公共服務(wù)設(shè)施 。
5、二環(huán)路以外的城市區(qū)域 ， 經(jīng)屬地政府（管委會）統(tǒng)籌研究后 ， 鼓勵國有企業(yè)、民營企業(yè)等多種主體將商務(wù)辦公用房新建、改建為保障性租賃住房 ， 或者通過市場化購買方式將存量商務(wù)辦公用房改造為保障性租賃住房 。
6、鼓勵屬地政府（管委會）整體或部分購買、租賃閑置的商務(wù)辦公用房 ， 按照“共享辦公”模式 ， 引入共享辦公運(yùn)營企業(yè)開展政企合作 ， 打造“雙創(chuàng)中心”、搭建招商引資承載平臺 ， 為中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新場所 ， 培育發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì) 。
7、鼓勵屬地政府（管委會）引導(dǎo)體育、文藝等培訓(xùn)機(jī)構(gòu) ， 利用大型商場、商業(yè)裙樓集中開展非學(xué)科類培訓(xùn)；引導(dǎo)醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu) ， 利用商務(wù)辦公用房開展健身、健康體檢、口腔、眼科、醫(yī)療美容等多元化康養(yǎng)業(yè)態(tài) 。
8、拆遷安置中 ， 對接受商業(yè)商務(wù)用房的群眾 ， 可適當(dāng)給予面積獎補(bǔ) 。 具體面積獎補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)由屬地政府（管委會）研究制定 。
長沙、昆明針對非住宅市場出臺的利好 ， 會在全國推廣嗎？非住宅市場將出現(xiàn)怎樣的變局？這類房子可以買嗎？
我的看法是：從全國層面看 ， 非住宅的庫存量更大 ， 更需要一輪強(qiáng)有力的去庫存 。 所以 ， 長沙、昆明只是打頭陣的 ， 未來會有更多的城市加入 。
非住宅庫存量巨大 ， 跟兩個(gè)原因有關(guān)：
第一 ， 住宅持有階段不產(chǎn)生稅收 ， 對地方政府財(cái)政沒有貢獻(xiàn) 。 從財(cái)政收入和GDP增長的角度 ， 地方政府熱衷于增加商辦用地 ， 因?yàn)閷懽謽恰⑸啼伬锒际瞧髽I(yè) ， 企業(yè)每月都交稅 。
商辦物業(yè)外表更光鮮 ， 加上玻璃幕墻和霓虹燈 ， 更能彰顯城市現(xiàn)代化景觀 ， 是地方政府政績的象征 。 這是商辦用地供應(yīng)量普遍偏大的重要原因 。

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