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長(zhǎng)沙|這種房子，大利好來(lái)了……( 三 )

商品房長(zhǎng)沙深圳市租賃


第二 ， 針對(duì)商辦物業(yè)歧視性政策太多 ， 前面已經(jīng)講過(guò) ， 這里不再贅述 。
要解決這個(gè)問(wèn)題 ， 只能是：
第一 ， 減少商辦物業(yè)的新增土地供應(yīng)；
第二 ， 已經(jīng)供應(yīng)的土地允許“商改住” ， 或者“商改租”；
第三 ， 解決各種對(duì)商辦物業(yè)的歧視性政策 ， 比如金融政策、稅收政策、用水用電政策、落戶(hù)和申請(qǐng)學(xué)位政策 。
事實(shí)上 ， 上述措施已經(jīng)在各地開(kāi)始變成現(xiàn)實(shí)了 。
比如早在2020年7月31日 ， 深圳就發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》 ， 給商務(wù)公寓這種產(chǎn)品做了“絕育” 。 隨后 ， 深圳相當(dāng)一批商辦用地 ， 改為住宅用地 ， 包括在寸土寸金的前海 ， 也有不少商改住 。
去年全國(guó)人大在授權(quán)國(guó)務(wù)院搞房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的時(shí)候 ， 有如下表述：
試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類(lèi)房地產(chǎn) ， 不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅 。 土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人 。 非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行 。
這意味著 ， 在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)期間 ， 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦物業(yè)是不征收房地產(chǎn)稅的 。 因?yàn)椤胺蔷幼∮梅康禺a(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行” ， 就是單位買(mǎi)的商辦物業(yè)繼續(xù)交老版的房產(chǎn)稅 ， 個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的繼續(xù)不交 。
這其實(shí)就是在為商辦物業(yè)去庫(kù)存提供政策空間 。
在很多城市 ， 已經(jīng)允許商務(wù)公寓申請(qǐng)學(xué)位 ， 比如深圳羅湖區(qū)、鹽田區(qū)、南山區(qū)、福田區(qū)都允許買(mǎi)商務(wù)公寓的家庭申請(qǐng)學(xué)位了 。 在鹽田區(qū) ， 商務(wù)公寓申請(qǐng)學(xué)位跟住宅的積分差距已經(jīng)不大了 。
在很多城市 ， 比如天津等 ， 有些商務(wù)公寓土地年限拉長(zhǎng)到了70年 ， 還允許落戶(hù) 。 深圳還曾出臺(tái)政策 ， 允許符合安全條件的商務(wù)公寓通燃?xì)?。
為了商辦物業(yè)去庫(kù)存 ， 國(guó)家和地方政府不斷釋放利好 。 其中居住屬性的公寓 ， 獲得的利好最多 ， 未來(lái)有望跟住宅逐步平權(quán) 。
那么問(wèn)題來(lái)了：公寓可以買(mǎi)嗎？
之前我多次講過(guò) ， 從投資效率角度看 ， 北京上海和深圳的公寓是最有價(jià)值的 。 但北京的公寓對(duì)個(gè)人是限購(gòu)、禁貸的 ， 管理非常嚴(yán)厲 ， 目的是紓解北京過(guò)于密集的人口 。
所以 ， 買(mǎi)公寓首選深圳和上海 。 深圳優(yōu)于上海 ， 因?yàn)樯钲谧≌∪币恍?。
買(mǎi)公寓 ， 一定要買(mǎi)位置好、配套好的 。 比如在深圳 ， 建議首先選擇福田、南山、寶中、羅湖、龍華中心區(qū)等片區(qū)的 ， “地鐵+商業(yè)綜合體”上蓋的商務(wù)公寓 ， 附近學(xué)校要優(yōu)質(zhì) ， 因?yàn)楣⒅鸩礁≌綑?quán) 。
在北上深 ， 配套好、位置好、景觀好的商辦公寓 ， 也有投資價(jià)值 。
其他城市 ， 公寓的價(jià)值主要看價(jià)格 。
把公寓簡(jiǎn)單說(shuō)成“坑”的 ， 都是對(duì)樓市認(rèn)知度不高的 。
比如長(zhǎng)沙 ， 公寓爛大街了 ， 住宅供應(yīng)量也非常巨大 。 公寓是否完全沒(méi)有價(jià)值？當(dāng)然不是 ， 如果旁邊的住宅買(mǎi)1.5萬(wàn) ， 同樣地段的公寓只要6000元 ， 甚至5000元 ， 而且品質(zhì)不錯(cuò) ， 為什么不買(mǎi)呢？
價(jià)差大了 ， 機(jī)會(huì)就來(lái)了 。 所以 ， 二線(xiàn)、強(qiáng)二線(xiàn)城市的公寓 ， 如果位置好、配套好 ， 價(jià)格跟住宅差距比較大 ， 也是有長(zhǎng)線(xiàn)價(jià)值的 。 只是中短期看 ， 流動(dòng)性未必好 ， 漲幅未必大 。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看 ， 困擾公寓的各種歧視政策 ， 會(huì)逐步弱化 。 公寓跟住宅將逐步平權(quán) 。 當(dāng)然 ， 平權(quán)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程 ， 關(guān)鍵看政策推進(jìn)的力度和速度 。
至于三四五線(xiàn)城市 ， 尤其是縣城、鎮(zhèn)上的商辦物業(yè) ， 就要非常小心了 。 如果當(dāng)?shù)厝丝诹魇?， 經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá) ， 這些地方的商辦用房（包括公寓）最好不碰 。

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