文章圖片
原創(chuàng) 劉曉博
在中國 ， 房子是分層級的 。
普通住宅因為更具“生活必需品”的屬性 ， 處于第一層級 ， 用地是70年的 ， 民水民電 ， 可落戶、可申請學位 ， 免征土地增值稅 ， 個人購買還免征房產(chǎn)稅 。 在交易中 ， 普通住宅往往可以享受契稅減免 。
住宅里的單身公寓、豪華住宅 ， 處于第二層級 。 前者在學位緊缺的時候 ， 往往受到歧視；后者在首付比例、貸款利率、契稅等方面 ， 受到歧視 。
處于第三層級的 ， 是各類商辦物業(yè) ， 它們往往被稱為“非住宅” ， 包括商務公寓、商辦公寓、寫字樓、商鋪等 。 這類房子處于受歧視的狀態(tài) ， 購買時首付偏高（4.5成到5成）、貸款年限偏短（一般10年） ， 商水商電 ， 有土地增值稅、契稅偏高、往往無法落戶或者申請學位 ， 土地年限偏短（40年或者50年） 。
中國還有一類房子也“權益受限” ， 這就是各類產(chǎn)業(yè)用地上的房子 ， 只能賣給企業(yè) ， 甚至是某類企業(yè)（比如高新科技企業(yè)） 。 但這種房子 ， 嚴格地說不是商業(yè)化的房地產(chǎn) 。
商辦物業(yè) ， 最近連續(xù)迎來了大利好 。
比如4月21日 ， 長沙市住建局等五部門聯(lián)合下發(fā)了《關于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》的通知 。 《意見》主要圍繞用地管理、房屋庫存去化兩大政策內(nèi)容展開 ， 推進長沙市非住宅商品房去庫存 。
政策包括：
1、降低商辦物業(yè)的交易成本 。 購買非住宅商品房一手房的按契稅計稅依據(jù)的1%給予補貼；新購買非住宅商品房且持有1年（含）以上對外轉(zhuǎn)讓的 ， 對購買方按契稅計稅依據(jù)的4%給予補貼 。
2、降低商辦物業(yè)的使用成本 。 居住在公寓的居民住戶 ， 符合“一表一戶”安裝條件和建設標準的 ， 可申請執(zhí)行城鎮(zhèn)居民用水用電用氣價格標準 。 也就是“民水民電” 。
3、可能降低首付、拉長按揭時間 。 通知說 ， 鼓勵金融機構(gòu)對符合條件的小微企業(yè)主、個體工商戶 ， 購買商鋪、公寓等非住宅商品房 ， 給予普惠金融貸款利率優(yōu)惠；創(chuàng)新信貸產(chǎn)品 ， 在客戶準入、貸款額度、還款方式、定價等方面給予靈活性政策支持 。
4、鼓勵政府等機構(gòu)購買 。 長沙市行政事業(yè)單位、社區(qū)公共服務機構(gòu)、自律性組織等需要增加業(yè)務用房的 ， 或是配建公共服務設施的 ， 鼓勵在存量非住宅商品房中購買或租賃 。 鼓勵購買或租賃存量公寓作為保障性租賃住房 。
總之 ， 樓市調(diào)控優(yōu)等生——長沙 ， 在樓市政策上率先松綁的 ， 竟然不是住宅而是商辦物業(yè) 。
為什么？
因為從長沙到整個湖南省 ， 商辦用房的庫存量非常大 ， 急需去庫存 。
上圖是截至2021年末 ， 主要城市寫字樓空置率 。 長沙達到了35.5% ， 遠遠高于北上廣深四大一線城市 。 但長沙并不是省會城市里最高的 ， 長春、南昌、武漢等城市都高于長沙 。
2018年的時候 ， 湖南住建廳曾發(fā)布過一份“關于各市各州中心城區(qū)、各縣市商品房庫存去化周期的函” 。 按照其中披露的信息 ， 在湖南不少縣城、縣級市 ， 商辦物業(yè)的區(qū)劃周期超過了240個月 。
也就是說 ， 即便不建設新的非住宅項目 ， 也能賣20年以上 。
克而瑞的數(shù)據(jù)顯示 ， 截至2021年9月 ， 長沙商業(yè)庫存存量達到441萬方 ， 去化周期長達209個月；辦公存量為302萬方 ， 去化周期約220個月；公寓存量447萬方 ， 去化周期約33.17個月 。
推薦閱讀
- 大門|這種門是漏財門，快檢查一下你家大門~
- 寧波|悔不當初？寧波男子因幾萬的價格沒談攏，如今房子掛牌至今無人問
- 律師|小熊新房產(chǎn)律師確認，出50W買許敏房子繼承權？這是落井下石？
- 住房公積金|買一套房子動不動就一兩百萬，實際100平米的房子造價是多少錢？
- 住宅|如果房子周邊有這4類建筑，盡量不要選擇，居住體驗差難轉(zhuǎn)手
- |一邊是樓塌塌，一邊又說房子過剩？我國的房地產(chǎn)發(fā)展究竟到哪一步了
- 房貸|5月起，有房產(chǎn)證的房子一旦出現(xiàn)這5種情況，房貸利息將增加20%！
- 碧桂園|長沙自建房坍塌，是偷工減料問題還是后期改造問題？
- 露營|高級顏值的房子，都有一扇推拉門，它到底好在哪了？
- 購房置業(yè)|想買到升值空間大的房子，首選靠近這3個地方的，提前看未雨綢繆