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根據(jù)中國證券報報道， 2008年到2019年，住戶部門杠桿率從18.2%增長到65.1% ，平均每年增長4.3% ，但2020年比2019年增長7.4% ，明顯高于均值，按照央行報告的話說，我國住戶部門杠桿率“處于新興經(jīng)濟(jì)體的較高水平，與國際平均水平一致，低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體平均水平” ，查了一下發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體2018年的住戶部門杠桿率平均水平，為72.1% 。很顯然，即便與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體比，我們的杠桿率也僅有7個點(diǎn)左右的差距，很明顯，我們現(xiàn)在的住房杠桿率上升的空間已然不大，甚至有些透支，何況，我們現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)水平還不能與他們比，降杠桿的概率倒是挺大，所以，我們看到了在過去的2021年去房企杠桿的管控現(xiàn)象。可見，一些城市控制房貸、提高首付、限制額度，應(yīng)該不是一個短期現(xiàn)象。
第三，貨幣。對此，可以用一組數(shù)據(jù)簡單說明，看近10年貨幣供應(yīng)M2增長率：2011年13.6% ， 2012年13.8% ， 2013年13.6% ， 2014年12.2% ， 2015年13.3% ， 2016年11.3% ， 2017年8.2% ， 2018年8.1% ， 2019年8.7% ， 2020年10.1% 。很清楚， 2011年-2016年， M2增速都在11%以上，到2017年以后， M2增速都在8%點(diǎn)幾，其中， 2020年由于眾所周知的原因， M2增速重回兩位數(shù) ，但進(jìn)入到2021年后， M2逐月回落， 2021年全年也僅9%！想必2022年也不會太高，按照GDP增速與M2增速高度一致性的歷史規(guī)律看，未來隨著經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩， M2增速長期處于平緩下降過程中。對樓市的意義是，除特殊情況外，長期貨幣支撐將越來越弱。

從以上3個因素總結(jié)得出，整體人口對樓市的影響反而不太明顯，倒是杠桿率和貨幣趨勢制約了房價大幅上漲。由此可以得出一個結(jié)論，未來房價真的失去了快速上漲的基礎(chǔ) 。當(dāng)然，由于每個城市對人口吸引力不同，樓市分化是必然。這里需要警惕的是，目前一些人口凈流出城市房價雖然較堅挺，大概率不可持續(xù) ，不要被市場熱度沖昏了頭腦。
10年后，與存錢相比，今明兩年到底該不該買房？
央行原行長周小川2019年在一個經(jīng)濟(jì)論壇上表示，中國不是不可能進(jìn)入負(fù)利率時代，而是盡量避免， 10年后想買年化3%的理財產(chǎn)品，可能像汽車搖號那樣碰運(yùn)氣。他的話可以理解為，利率長期走低是趨勢，存錢將是一個非常不明智的做法。其實(shí) ，從經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的規(guī)律看也是如此，但經(jīng)濟(jì)體量越來越大，保持經(jīng)濟(jì)增長越來越難，所以，從宏觀的角度看，為了發(fā)展經(jīng)濟(jì) ，通過促進(jìn)消費(fèi)和投資，提高資金的利用率，國家不會讓錢一直躺在銀行里吃利息，通過不斷降低利率，把更多的錢釋放到經(jīng)濟(jì)發(fā)展中是一個趨勢。所以，一味地存錢肯定不是優(yōu)選項，但，是不是就該把錢用來買房呢？

在有關(guān)專家看來，答案其實(shí)已很明顯。
西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心甘犁最新表示：

【購房置業(yè)|今明兩年，該買房還是存錢？懂行人：很多人想錯了，10年后差別大】中國住房過剩趨勢將愈加嚴(yán)重，建議老百姓減少住房投資！

很多人應(yīng)該知道，甘犁教授曾多次組織對中國城市家庭住房空置情況實(shí)地調(diào)查，每次出具的報告都具有重要的參考意義。他歷來堅持的觀點(diǎn)是住房整體已經(jīng)過剩，而且有不斷增加趨勢，不過是地區(qū)與地區(qū) ，城市與城市之間的機(jī)構(gòu)性差異而已。而獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)則提出了“3個20%”理論，與甘犁教授的觀點(diǎn)基本類似，主要是從賺錢的角度，大意是：