觀點網(wǎng)作為存量資產(chǎn)的解決方案，REITs這個舶來品從推出試點便受到大量關(guān)注，在生態(tài)環(huán)保、物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園、高速公路這幾個類別之后，租賃住房有望成為下一個熱門賽道。
2022年以來，多地發(fā)布加快發(fā)展保障性租賃住房政策，提出鼓勵開展基礎(chǔ)設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。證監(jiān)會亦明確表示，要加快推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。
近期，租賃住房REITs又往前走了一步。
4月消息，深圳市人才安居集團項目報送國家發(fā)展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。
REITs作為一種不動產(chǎn)為底層資產(chǎn)的標準化金融產(chǎn)品，通過公募REITs將運營成熟的重資產(chǎn)打包進行上市，能夠盤活存量資產(chǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)“輕重資產(chǎn)”分離。
此前已上市的11只REITs，亦在上市后一段時間展現(xiàn)出較高的市場活躍度和認可度。
不過，受市場情緒影響，近期公募REITs熱度有些消減。4月28日，吸金超1500億的華夏中國交建REIT正式在上交所掛牌上市，開盤價漲幅為5.31%，收盤價漲幅僅為2.2%，日內(nèi)總成交金額近6.99億元。
租賃住房破冰
4月消息，深圳市人才安居集團項目近日已經(jīng)報送到國家發(fā)展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。
有分析指出，一方面，通過公募REITs將運營成熟的重資產(chǎn)打包進行上市，盤活存量資產(chǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)“輕重資產(chǎn)”分離，使住房租賃企業(yè)更加專注于提升資產(chǎn)運營管理能力。
數(shù)據(jù)來源：公募REITs募集說明書
另一方面，REITs還是一個主動管理工具，通過公開市場產(chǎn)品發(fā)行，信息披露要求明確、透明，能夠幫助提升運營管理效率；同時，為了提高REITs的收益率，會迫使住房租賃企業(yè)會更加專注于運營能力的提升。
這一項目花落人才安居集團并不令人意外。
作為深圳市公共住房建設籌集的主要實施主體，人才安居集團業(yè)務涵蓋人才住房、安居型商品房和公共租賃住房的投資、建設以及運營，已累計籌建公共住房15.8萬套，供應公共住房5.8萬套，占全市同期總量的1/3。
“當前，保障性租賃住房企業(yè)的融資模式以傳統(tǒng)債務融資為主，加大了企業(yè)的債務負擔，發(fā)行基礎(chǔ)設施REITs可以盤活沉淀的保障性租賃住房資產(chǎn)，降低企業(yè)資產(chǎn)負債率，形成‘投資建設住房-REITs盤活資產(chǎn)-回收資金再投資’的良性發(fā)展格局?！?br />
深圳市人才安居集團有限公司董事長趙宏偉介紹，項目選取4個優(yōu)質(zhì)項目參與保障性租賃住房REITs試點，且均已取得保障性租賃住房認定書。
具體到項目而言，均位于深圳核心區(qū)域或核心地段，整體出租率達99%，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資產(chǎn)評估值約為11.58億元。項目產(chǎn)權(quán)清晰，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可滿足發(fā)行REITs的收益率要求。而且項目主要出租對象是新市民、青年人，租金定價大幅低于同類房源，具有很強的民生和保障屬性。
據(jù)悉，安居集團本次項目募集資金將繼續(xù)投資于深圳保障性租賃住房建設，預計可新增保障性租賃住房2000余套。
深圳證券交易所副總經(jīng)理李輝對外表示，保障性租賃住房REITs進一步豐富了基礎(chǔ)設施REITs的底層資產(chǎn)類型，REITs的信息披露、交易擴募等機制，也有助于租賃住房行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。“
能夠發(fā)現(xiàn)，2021年不斷出臺的政策，都在構(gòu)建和完善租賃住房特別是保障性租賃住房”投、融、建、管、退“的商業(yè)閉環(huán)。
在投融資環(huán)節(jié)，鼓勵多元化融資渠道的參與；開發(fā)建設環(huán)節(jié)，一方面強調(diào)對土地資源和非改租項目給予相應的政策傾斜，另一方面給予行業(yè)實際的財政補貼；運營環(huán)節(jié)，除了給予財政補貼，切實減免增值稅、房產(chǎn)稅等相應稅費，旨在緩解企業(yè)的運營稅賦壓力。
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