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堅(jiān)硬的REITs|原報(bào)道 | 租賃( 三 )

堅(jiān)硬的REITs


堅(jiān)硬的REITs|原報(bào)道 | 租賃

數(shù)據(jù)來源：wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理、截至2022年4月20日
從市場(chǎng)表現(xiàn)看，絕大部分已上市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市后獲得正漲幅，但各產(chǎn)品漲幅程度有分化。自上市以來至2022年4月21日，除平安廣州廣河REIT外，其余10只已上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs都獲得正漲幅，平均漲幅將近30%。
其中，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)率最高，達(dá)58%，建信中關(guān)村REIT緊隨其后，二級(jí)市場(chǎng)溢價(jià)率達(dá)48.56%。此外，紅土鹽田港REIT溢價(jià)率也超過40%達(dá)到42.83%。
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數(shù)據(jù)來源：wind、光大證券
絕大部分投資者從REITs投資中獲得不錯(cuò)收益，從已上市11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs漲幅走勢(shì)圖來看，公募REITs上市以來顯著跑贏同期中證全指和中證全債。
截至2022年4月20日，高速公路類REITs、環(huán)保類REITs、倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs和產(chǎn)業(yè)園類REITs自上市以來平均漲幅分別為12.69%、44.16%、33.22%和33.74%，不同行業(yè)REITs價(jià)格走勢(shì)分化較為明顯，高速公路公司類REITs漲幅最低，環(huán)保類REITs漲幅最高。
從宏觀方面來看，各個(gè)產(chǎn)品底層資產(chǎn)分屬不同行業(yè)，行業(yè)所處周期不同，面臨的現(xiàn)實(shí)條件不同，如行業(yè)壁壘、上下游產(chǎn)業(yè)鏈等，導(dǎo)致各個(gè)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不同。例如，近期經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大不確定因素是新冠疫情，但疫情對(duì)于環(huán)保設(shè)施、物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)的影響有限，而對(duì)高速公路、產(chǎn)業(yè)園REITs影響較為直接。
由于底層資產(chǎn)存在差異，資產(chǎn)質(zhì)量令不同公募REITs產(chǎn)品估值存在較大區(qū)別。如區(qū)位優(yōu)勢(shì)，若資產(chǎn)在核心一線城市則獲得更高估值溢價(jià)；運(yùn)營(yíng)管理能力則決定收益穩(wěn)定性；成長(zhǎng)性則反映未來收益的預(yù)期空間。
底層資產(chǎn)辨析
每一只REITs中，底層資產(chǎn)、項(xiàng)目收益和現(xiàn)金流水平是關(guān)注重點(diǎn)，底層資產(chǎn)是評(píng)估項(xiàng)目未來收益風(fēng)險(xiǎn)的基石，項(xiàng)目收益和現(xiàn)金流水平則衡量未來REITs的發(fā)展前景。
從底層資產(chǎn)性質(zhì)來看，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以分為產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類。兩者之間的主要區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)類既擁有底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和收費(fèi)權(quán)，也有基礎(chǔ)設(shè)施的所有權(quán)及所在位置的土地使用權(quán)，產(chǎn)品收益來自現(xiàn)金分派和資產(chǎn)增值;而特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類的底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)有明確期限，產(chǎn)品收益只來自現(xiàn)金分紅。
目前，產(chǎn)權(quán)類REITs底層資產(chǎn)主要包括產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流等，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs的底層資產(chǎn)主要包括高速公路、生態(tài)環(huán)保、機(jī)場(chǎng)等。
已上市11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中涉及到的底層資產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、高速公路、生態(tài)環(huán)保，其中產(chǎn)權(quán)類有6只，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類有5只。
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數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理
近期，首批公募REITs產(chǎn)品年報(bào)均披露完畢；綜合來看，基金層面收入利潤(rùn)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、可供分配利潤(rùn)整體好于預(yù)期。
中金公司統(tǒng)計(jì)顯示，九只產(chǎn)品全部超額完成了2021年可供分配金額目標(biāo)，完成率在102%至187%。其中，浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT披露的可供分配金額與招募說明書同口徑的預(yù)測(cè)值之比最高，分別達(dá)186.8%、155.8%和150%。
EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）方面，首批九只產(chǎn)品也均實(shí)現(xiàn)正值。具體來看，如華安張江光大REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT和紅土鹽田港REIT的EBITDA均高出預(yù)測(cè)值5%以上，運(yùn)營(yíng)效益相對(duì)優(yōu)異。
衡量一只REITs，底層資產(chǎn)的質(zhì)量最為重要。以產(chǎn)業(yè)園REITs為例，多會(huì)選擇成熟度較高、符合資產(chǎn)形成條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，主要包含以工業(yè)用地或科研用地為載體的研發(fā)樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、孵化器等，底層資產(chǎn)的質(zhì)量決定租賃水平和出租率，進(jìn)而影響項(xiàng)目收益。

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