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堅硬的REITs|原報道 | 租賃( 二 )

堅硬的REITs


退出環(huán)節(jié)，則鼓勵行業(yè)對于公募REITs等創(chuàng)新金融工具的應(yīng)用和探索。
去年6月29日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行的行業(yè)范圍。隨后，發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，旨在從基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融、以及稅收政策等幾大方面支持保障性租賃住房的發(fā)展。
今年3月，證監(jiān)會表示正在會同相關(guān)部委進一步深入推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，完善制度機制，拓寬試點范圍。
國際經(jīng)驗表明，租賃住房是一種較為優(yōu)質(zhì)的REITs底層資產(chǎn)，無論是總市值還是年化收益率，都是表現(xiàn)較為優(yōu)秀的資產(chǎn)類別。
據(jù)Nareits統(tǒng)計，2018-2021年美國租賃住房REITs的投資回報收益率一直高于辦公、購物中心、酒店等業(yè)態(tài)，股價增速較高且與各業(yè)態(tài)REITs相比，租賃住房REITs的股息支付率波動較小。
可以看到，現(xiàn)階段公布的政策僅將保障性租賃住房納入REITs底層資產(chǎn)，但隨著REITs試點不斷推進和完善，范圍不斷擴大，市場化運作的租賃住房也將有望被納入REITs范疇之中。
不過，資產(chǎn)的合規(guī)性、規(guī)模和增速、收益率，仍舊是影響我國租賃住房REITs市場建設(shè)的三大因素。
根據(jù)發(fā)改委去年6月發(fā)布的申報要求，REITs試點項目要滿足的條件不限于：基礎(chǔ)設(shè)施項目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確；近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，且預(yù)計未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于4%；原則上需要原始權(quán)益人的基金規(guī)模首發(fā)不低于10億元，并且新增可擴募資產(chǎn)不低于首發(fā)2倍的要求。
另外，資產(chǎn)規(guī)模也是支撐租賃住房REITs估值的首要因素。
公募REITs熱浪
保障性租賃住房REITs開始破冰，先前上市的REITs也呈現(xiàn)較高市場活躍度。
以近期發(fā)售的華夏中國交建REIT為例，該次發(fā)售認購火爆，公眾發(fā)售部分配售比例為0.84%，網(wǎng)下發(fā)售部分配售比例為2.69。按9.399元/份的發(fā)售價格計算，基金公眾發(fā)售部分比例配售前募集規(guī)模約為842.33億元，網(wǎng)下發(fā)售比例配售前的募集規(guī)模約為611.3億元，再加上戰(zhàn)略投資者70.49億元認購規(guī)模，華夏中國交建REIT此次發(fā)售比例配售前的募集規(guī)模高達1524.12億元。
聚焦到中交REIT，則存在項目本身優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)（項目底層資產(chǎn)是武深高速嘉通路段，嘉通高速開通運營以來，雖受到疫情影響，但是通行量整體穩(wěn)步提升，體現(xiàn)出較強的增長韌性）和較低配售比例預(yù)期引導(dǎo)的影響。
總體來看，現(xiàn)階段REITs資產(chǎn)的稀缺性以及前期公募REITs良好效應(yīng)，是此類產(chǎn)品受熱捧的主要原因。
觀點新媒體獲悉，目前國內(nèi)已發(fā)行上市的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs共11只，其中第一批9只于2021年6月上市，第二批2只分別于2021年12月14日和2021年12月17日上市，底層資產(chǎn)主要覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、高速公路、生態(tài)環(huán)保等領(lǐng)域；基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs面向公眾投資者配售份額占比普遍較低，戰(zhàn)略配售份額占比較高。
從發(fā)行規(guī)模來看，第一批9只產(chǎn)品總規(guī)模為314.03億元，平均規(guī)模34.89億元，第二批2只產(chǎn)品總規(guī)模50.1億元。
在中交REIT之前，最大規(guī)模為平安廣州交投廣河高速公路REIT（91.14億元），最小規(guī)模的中航首鋼生物質(zhì)REIT（13.38億元）。
公募REITs穩(wěn)定的分紅是廣受歡迎的重要原因。
據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，目前第二批公募REITs（建信中關(guān)村REIT、華夏越秀高速REIT）尚未分紅，第一批9只公募REITs中的8只公募REITs提前分紅，特許經(jīng)營類項目全部提前分紅。
其中，首鋼綠能REIT和博時蛇口產(chǎn)園REIT已進行兩次分紅，累計分紅比例分別為97%和98.02%，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT、華安張江REIT只進行一次分紅，分紅比例趨于100%。高速公路類REITs也進行了第一次分紅，滬杭甬和廣河項目累計分紅比例分別為31.04%和68.25%。

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