該類資產(chǎn)主要盈利來源于物業(yè)租售、園區(qū)服務(wù)、金融運(yùn)作三方面。其中，物業(yè)租售主要以土地與物業(yè)為載體，通過區(qū)域基礎(chǔ)建設(shè)開發(fā)、土地增值收益、物業(yè)租售等方面獲取收益；園區(qū)服務(wù)主要通過產(chǎn)業(yè)政策扶持、產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)、園區(qū)配套綜合服務(wù)等方式獲取收益；金融運(yùn)作一般通過產(chǎn)業(yè)投資、物業(yè)資本化運(yùn)作方式獲取收益。
同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收益具體表現(xiàn)為，每年固定的分配現(xiàn)金流收益和基金份額帶來的資本利得收益，而且固定的收益分配比率（即每年至少收益分配一次以及收益分配占基金年度可供分配利潤）不得低于90%。
2020年8月，發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》明確，項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%。
已上市的四只產(chǎn)業(yè)園REITs中，東吳蘇州產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)是位于蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)的國家科技園五期B區(qū)和2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目；招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)為位于蛇口網(wǎng)谷產(chǎn)業(yè)園的萬融大廈和萬海大廈兩處園區(qū)物業(yè)。
華安張江光大園REIT底層資產(chǎn)為張江光大園地處中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)盛夏路500弄，位于張江科學(xué)城集成電路產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)；建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT標(biāo)的資產(chǎn)包括互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓項(xiàng)目、協(xié)同中心4號(hào)樓項(xiàng)目和孵化加速器項(xiàng)目為中關(guān)村軟件園所持有并運(yùn)營的三處研發(fā)辦公物業(yè)，均位于北京海淀區(qū)上地區(qū)域。
數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理
若對(duì)底層資產(chǎn)進(jìn)行分析，建筑面積上東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT底層資產(chǎn)最大；從月租水平看，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT項(xiàng)目較低；出租率上，華安張江光大REIT最高，截至2021年12月末出租率為100%。
從已披露年報(bào)來看，產(chǎn)業(yè)園類公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營情況相對(duì)穩(wěn)定，受疫情擾動(dòng)。博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT于2021年6月7日-12月31日累計(jì)實(shí)現(xiàn)收入7691.42萬元，同比上升18%，但不及2021預(yù)期，相比下降4.73%;其中租金收入6826.43萬元，同比上升19.51%，但較2021E下降4.99%，出租率87.26% 。
華安張江光大REIT租戶基本保持穩(wěn)定，期末出租率100%，同比+0.49個(gè)百分點(diǎn);租金收繳率已連續(xù)4年維持在100%，2021年6月7日-12月31日實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5047.89萬元，同比上升6.67%;其中租金收入4035.60萬元，同比上升4.51%。
而東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT底層項(xiàng)目公司出租率上行沖抵單位租金下降，兩項(xiàng)目公司中的國際科技園五期B區(qū)項(xiàng)目出租率提升，而平均月租金下降，2021年平均出租率93.22%，較預(yù)測上升7.22個(gè)百分點(diǎn);平均月租金38.89元/平方米，同比下降5.15%；2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項(xiàng)目2021年期末出租率81.6%，同比上升11.6個(gè)百分點(diǎn)，平均出租率相比預(yù)期下降0.81個(gè)百分點(diǎn);平均月租金58.73元/平方米，同比下降4.04%。
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