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根據國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算 ， 2021年全國商品房均價為10139元/平方米 ， 突破了萬元大關 ， 但樓市好景不長 。 2022年第一季度 ， 全國商品房銷售面積31046萬平方米 ， 同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元 ， 下降22.7%；銷售額除以銷售面積便是一季度的全國商品房平均銷售均價 ， 計算結果為9552元/平方米 ， 比2020年的房屋均價還低 ， 基本上已經回到了2019年的水平 。 為何房價會忽然之間跌回3年前？這4大關鍵因素是誘因 ， 房價想不下跌都很難：
【房價|2022年房價跌破萬元大關，這4大關鍵因素是誘因，房價想不跌都難】第一 ， 房價收入比嚴重失衡
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭 ， 測算出了2021年我國房價收入比為9.1 ， 一般而言 ， 發(fā)達國家房價收入比超過6就可以視為泡沫區(qū) 。 而根據我國的實際情況 ， 易居地產研究院普遍認為 ， 全國房價收入比保持在7.0-7.5內屬于合理區(qū)間 ， 低于7.0屬于偏低區(qū)間 ， 高于7.5屬于偏高區(qū)間 。
不管是對比國外還是國內數據 ， 我國房價收入比已經嚴重失衡 ， 房價超過了大多數普通剛需家庭的購買能力 。 靠房地產起家的李嘉誠曾直言：“如果地產價格太高 ， 到老百姓買不起的時候經營就有風險了 ， 我不會冒險去賺最后一個銅板” 。 如今李嘉誠的預言已經兌現 ， 剛需沒有經濟能力為開發(fā)商和炒房客接盤 ， 持房者只能降價迎合剛需的購買力 。
第二 ， 房地產信貸政策收緊
房企的資金主要來自以下2個方面 ， 一是融資資金 ， 二是項目回款 。 一直以來 ， 融資是房企的續(xù)命首選 ， 但2021年 ， 三道紅線融資監(jiān)管新規(guī)和房地產貸款集中管理的制度雙雙上線 ， 房企的融資和貸款上限被鎖死 ， 失去外部資金輸血后 ， 只能增強自身造血能力達到自救的目的 。
如今樓市需求日漸萎靡 ， 房源逐漸進入供過于求階段 ， 住宅銷售市場競爭激烈 ， 就房源本身來說 ， 沒有十全十美的房子 ， 任何樓盤的房子都是優(yōu)劣并存的 ， 開發(fā)商想要短期內在眾多樓盤中突出重圍 ， 只能通過限時降價吸引購房者的目光 。
第三 ， 新房降價擠壓二手房
開發(fā)商們爭相降價促銷 ， 導致同一板塊內 ， 新房和二手房的價格形成明顯倒掛 ， 甚至有的二手房的價格比新房的單價高出3000元左右 ， 買一套100平的房子 ， 購房者要多出30萬元的購房款 ， 二手房還有一些額外的費用 ， 比如個稅、增值稅、中介費、評估費和貸款服務費等等 ， 二手房本身還是別人居住過得房子 ， 花畸高的價格買一套舊房子 ， 絕大多數購房者都不買賬 ， 二手房銷售量腰斬 ， 投機炒房者只能緊隨開發(fā)商腳步降價 ， 如果繼續(xù)死扛不降就有可能失去市場份額 。
第四 ， 炒房客撤離需求銳減
截止2018年 ， 以投資為目的的購房需求已經超過一半兒 ， 如今隨著政策、人口紅利的消失 ， 以及房地產稅的擴圍 ， 房價上漲動力越來越弱 ， 房產流通性越來越差 ， 無利可圖的炒房客放棄囤房 ， 并開始逐漸清空名下的房產 ， 炒房客的撤離導致樓市供需關系發(fā)生逆轉 ， 樓市逐漸由供不應求過渡到了供過于求 ， 進入買方市場后 ， 開發(fā)商之間競爭激烈 ， 只能通過提高商品質量和降價的方式提高自己的市場競爭力 。
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