小產(chǎn)權房原則上不能買賣，但一般只能是本村集體成員之間的買賣行為才合法有效，不能出賣給本村集體成員以外人員，因為無法辦理過戶手續(xù)，小產(chǎn)權房本身并沒有產(chǎn)權證 。城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有 。
購買小產(chǎn)權房有哪些風險1、無法辦理房產(chǎn)證、產(chǎn)權證
按照嚴格的法律來講，小產(chǎn)權是沒有產(chǎn)權的，因為這類房子是沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證的，購房合同也不可能在房管局備案 。所以購房者是拿不到合法合規(guī)，有效的房產(chǎn)證 。這是小產(chǎn)權房最嚴重的問題 。
2、無法進行銀行貸款和抵押貸款
由于小產(chǎn)權房沒有房產(chǎn)證，沒有經(jīng)過備案，所以是不能去銀行貸款的，只能一次交清房款 。這對于購房者來說也是很大的壓力，而且現(xiàn)在不能去銀行做貸款，同理未來也不能拿這個房子去銀行作抵押 。
【小產(chǎn)權房如何買賣才有效】3、拆遷補償難
其實，購買小產(chǎn)權房的購房者不是房屋合法所有人，無法對抗國家的征地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，是很難得到補償?shù)?。如果小產(chǎn)權房違反了國家政策被強行拆除，購房者可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面 。
4、質(zhì)量參差不齊
另外，小產(chǎn)權房的建設是沒有經(jīng)過相關部門的審核的，所以不排除有些開發(fā)商會出現(xiàn)偷工減料的行為，因此也不能保證房屋的質(zhì)量 。而且房屋一旦出現(xiàn)了任何質(zhì)量問題，責任也是很難追究的 。
買小產(chǎn)權房的注意事項有哪些1、開發(fā)主體要合法
小產(chǎn)權房的開發(fā)主體可以是村民，也可以是村集體依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體，也可以是村委會依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 。但不管開發(fā)主體是誰，一定要取得合法開發(fā)土地的資格 。
2、符合城市規(guī)劃
小產(chǎn)權房的建設必須符合城市總體規(guī)劃，只有符合城市整體規(guī)劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障 。
3、買規(guī)?；男‘a(chǎn)權房
雖然國家已明令禁止新建小產(chǎn)權房，但還不會大規(guī)模拆除小產(chǎn)權房 。為了降低買小產(chǎn)權房的風險，購房者最好買規(guī)模化的小產(chǎn)權房 。
4、多人陪同簽訂合同
購房者在簽訂小產(chǎn)權房買賣合同時，一定要多找?guī)讉€見證人，并讓他們都在合同上簽名，這樣可幫助降低風險 。
5、做好詳細約定
由于小產(chǎn)權房無法辦理房產(chǎn)證，所以購房者只能依據(jù)買賣合同來保障自己的權益，因此在買賣合同中，一定要對各種情況做好詳細約定，比如拆遷時購房者獲得全部補償，約定高額違約金 。
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