現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度起始于1994年，并在《房地產(chǎn)管理法》和隨后發(fā)布的《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中予以明確；預(yù)售制度初衷是通過縮短房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的周期，來緩解房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局，從而促進(jìn)整個房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展 。
商品房預(yù)售制度有什么特征我國是社會主義市場經(jīng)濟(jì)，作為我國最為重要的市場——房地產(chǎn)市場中的一項重要制度，我國商品房預(yù)售法律制度所規(guī)定的商品房預(yù)售，具有五個明顯的特征：
第一，預(yù)售的商品房必須是作為商品房項目建設(shè)的房屋，而不是政府批準(zhǔn)的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟(jì)性質(zhì)的房屋，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋 。因此，此類房屋具有明顯的社會化、商品化和公開銷售的特征 。
第二，預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經(jīng)開工建設(shè)，正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)，但尚未竣工的商品房 。不是尚未開工的商品房項目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程，或時建時停無法預(yù)計或確定竣工時間的商品房工程項目 。
第三，預(yù)售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài) 。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實存在 。因此，作為正處在施工建設(shè)狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現(xiàn)實存在的房屋提前銷售，是預(yù)售的最顯著的特征 。
第四，商品房預(yù)售的預(yù)售人主體是特殊的商品房開發(fā)商，必須是具備商品房預(yù)售條件的開發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè) 。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預(yù)售商品房的公民，都可以成為商品房預(yù)售的買方 。
【商品房預(yù)售制度什么時候開始的】第五，商品房預(yù)售，必須依照有關(guān)法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的商品房預(yù)售許可證，并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購房人公示，即具備法定公開性 。
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