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最近馬光遠(yuǎn)專家發(fā)表了一些針對房地產(chǎn)市場的判斷 ， 他認(rèn)為隨著樓市政策的松綁 ， 房價未來將會出現(xiàn)上漲 ， 還語重心長的提醒大家該買房時就買房 ， 若聽信了網(wǎng)友看跌言論 ， 恐怕將來會后悔莫及 。 光遠(yuǎn)專家此番言論一出 ， 立即引起了很多網(wǎng)友口誅筆伐 ， 甚至有些網(wǎng)友口吐芬芳 。 對于光遠(yuǎn)專家的言論 ， 我雖不敢茍同 ， 但我也不會進行人身攻擊 ， 我向來注重以理服人 。 在此向光遠(yuǎn)專家提出三個疑問 ， 若光遠(yuǎn)專家能看見 ， 還望專家不吝賜教 。
第一問 ， 決定房價漲跌的最關(guān)鍵因素究竟是什么？按光遠(yuǎn)專家預(yù)計 ， 樓市政策松綁就會導(dǎo)致房價上漲 ， 這里面的邏輯結(jié)論是如何得出的？是不是根據(jù)以往經(jīng)驗的歸納？以往歸納的經(jīng)驗是不是還可以用于對新情況的判斷？若堅持用過去經(jīng)驗來判斷未來 ， 是不是犯了刻舟求劍和形而上學(xué)的錯誤？影響房價的因素主要有土地價格、建筑成本、信貸政策、市場預(yù)期、供求關(guān)系等等 ， 在這些因素里面 ， 究竟哪一個才是能夠起到?jīng)Q定作用的？
第二問 ， 目前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系到底處于一個什么樣的狀態(tài)？這個問題具體來講 ， 就是說 ， 目前人均住房面積究竟達到了多少？人均面積顯示存量住房是不是夠??？目前城鎮(zhèn)化率是多少？未來還有多大增長空間？每年新增住房面積是多少？未來房產(chǎn)增量和城市人口增量哪一個更多？我記得以前課本上說 ， 商品的價格取決于供求關(guān)系 ， 請問光遠(yuǎn)專家是否認(rèn)同供求決定價格？如果認(rèn)同 ， 那么請問光遠(yuǎn)專家認(rèn)為目前的供求關(guān)系到底是什么樣的狀態(tài)？
【樓市|三問馬光遠(yuǎn)專家的樓市上漲言論】
第三問 ， 以目前住房增長和城市人口增長趨勢來看 ， 供求關(guān)系會不會迎來拐點？有時我會思考這樣一個問題 ， 那就是每年住房都增加很多 ， 增加的住房給誰住呢？這個問題 ， 過去很好回答 ， 因為城市人口在增加啊 ， 每年還有那么多新畢業(yè)大學(xué)生呢 。 但是 ， 這個問題過去好回答 ， 未來卻不一定好回答 。 因為這個問題出現(xiàn)了兩個變數(shù) ， 其一是老齡化人口變多 ， 其二是城市人口能一直增加嗎？畢竟總?cè)丝跀?shù)沒有增加 ， 在住房持續(xù)高增加的情況下 ， 供求關(guān)系的拐點是一定會到來的 。 說得更簡單一點 ， 這兩年每年新增住房面積17億平方米 ， 按人均30平米計算 ， 維持這個速度10年下去 ， 170億平米就夠5~6億人居住 ， 而目前還在農(nóng)村的總?cè)丝跀?shù)估計也不過是這個數(shù)目 。
剛才我提出了3個問題 ， 每個問題里又有些小問題 ， 其實這3個問題 ， 我第2問回答了第1問 ， 第3問回答了第2問 。 其邏輯脈絡(luò)反映了我對這個問題的思考 ， 那就是我認(rèn)為供求關(guān)系決定價格 ， 而房產(chǎn)供求關(guān)系終將會迎來拐點 ， 所以我認(rèn)為光遠(yuǎn)專家房價上漲觀點不成立 。 當(dāng)然 ， 每個人都有每個人的思考 ， 自媒體時代 ， 允許每個人把自己的觀點表達出來 ， 也允許存在不同的觀點 。 光遠(yuǎn)專家作為經(jīng)濟學(xué)大V ， 我想其對這個問題肯定也有獨立的思考 ， 有不同的理解 ， 希望光遠(yuǎn)專家能把支撐自己觀點的論據(jù)闡述的更加清晰一些 。
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