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樓市進(jìn)入“黑鐵時(shí)代” ， 這是連開發(fā)商都必須要承認(rèn)的事實(shí) 。
因?yàn)閺娜ツ觊_始房企的銷售壓力就變得越來(lái)越大了 ， 而且這還是開發(fā)商降價(jià)促銷的結(jié)果 ， 如果沒(méi)有采取降價(jià)促銷的手段 ， 基本上可以說(shuō)房子已經(jīng)賣不掉了 。
【碧桂園|銷售排名變化，房企迎來(lái)洗牌期！未來(lái)該怎么選擇開發(fā)商？】說(shuō)到這里就不得不佩服王健林 ， 因?yàn)樵?018年的時(shí)候王健林通過(guò)大量拋售資產(chǎn) ， 成功逃離了房地產(chǎn)這個(gè)泥潭 。 所以現(xiàn)在市場(chǎng)上那些承受巨大銷售壓力的開發(fā)商都十分羨慕王健林 ， 不用為“活下去”而發(fā)愁 。
當(dāng)然危機(jī)往往都會(huì)伴隨著機(jī)遇 ， 在目前這種房企銷售壓力巨大的背景下 ， 雖然有房企會(huì)出現(xiàn)銷售額大幅度的下跌 ， 但也有房企趁機(jī)崛起 ， 實(shí)現(xiàn)銷售額的增長(zhǎng) 。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示 ， 2022年一季度全國(guó)銷售50強(qiáng)房企排名出現(xiàn)明顯變化 。 雖然有房企的銷售排名下跌超過(guò)100名 ， 比如說(shuō)新x地產(chǎn) 。 但也有多家房企的銷售排名前進(jìn)了20多位 ， 比如說(shuō)首x股份、任x置地等 ， 所以基本上可以說(shuō)現(xiàn)在的房企已經(jīng)迎來(lái)了洗牌期！
而且按照筆者的預(yù)計(jì) ， 這種洗牌期還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間 ， 因?yàn)橹灰獦鞘泄?yīng)過(guò)剩的局面不出現(xiàn)根本性的變化 ， 房企承受的壓力就會(huì)一直存在 。
問(wèn)題是在經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展之后 ， 中國(guó)樓市供應(yīng)過(guò)剩的局面還有可能出現(xiàn)改變嗎？
筆者認(rèn)為是不可能的 ， 至少在人口出生率沒(méi)有變化的背景下 ， 供應(yīng)過(guò)剩的局面不可能出現(xiàn)改變 。 更重要的是 ， 在房?jī)r(jià)居高不下 ， 居民生活成本越來(lái)越高的環(huán)境下 ， 居民的生育意愿會(huì)長(zhǎng)期保持相對(duì)較低的水平 ， 人口出生率不僅不會(huì)增長(zhǎng) ， 反而還有可能會(huì)繼續(xù)下跌 。
也就是說(shuō)在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里 ， 開發(fā)商都會(huì)承受巨大的銷售壓力 ， 這就會(huì)讓房企的洗牌變得更加劇烈 。 甚至未來(lái)還有可能會(huì)出現(xiàn)一大批破產(chǎn)的房企 ， 從這個(gè)角度來(lái)看 ， 當(dāng)初專家預(yù)言的“未來(lái)80%開發(fā)商會(huì)破產(chǎn)”也不是沒(méi)有成為現(xiàn)實(shí)的可能 。
雖然在樓市發(fā)展的這些年里 ， 購(gòu)房者一直都在吐槽開發(fā)商漲價(jià) ， 跟開發(fā)商存在難以調(diào)和的矛盾 ， 但問(wèn)題是購(gòu)房者想要買房還是要依賴開發(fā)商 。 所以在目前這種房企大洗牌的背景下 ， 購(gòu)房者到底該怎么選擇開發(fā)商呢？否則一旦選錯(cuò)了開發(fā)商 ， 后期將會(huì)面臨嚴(yán)重的后果 ， 房子延期交付還只是小問(wèn)題 ， 最怕的是連交付都交付不了 。
而在筆者看來(lái) ， 現(xiàn)在的購(gòu)房者在買房的時(shí)候 ， 可以按照以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)選擇開發(fā)商 ， 這樣才能在最大程度避免損失！
標(biāo)準(zhǔn)一 ， 開發(fā)商的負(fù)債情況如何 。 因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè) ， 特別是過(guò)去二十多年又是房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的二十多年 ， 所以開發(fā)商普遍都選擇借錢擴(kuò)大規(guī)模 ， 這就導(dǎo)致開發(fā)商身上普遍背負(fù)著沉重的負(fù)債壓力 。
自從“三條紅線”出臺(tái)之后 ， 負(fù)債情況就成為了套在開發(fā)商頭上的緊箍咒 ， 如果負(fù)債率過(guò)高 ， 開發(fā)商的生存壓力也會(huì)相對(duì)較大 。 這種情況下 ， 就算開發(fā)商能有一個(gè)不錯(cuò)的銷售數(shù)據(jù) ， 但最后也只能把這些銷售回籠的資金用來(lái)償還債務(wù) 。
如果開發(fā)商能順利償還債務(wù)還好 ， 如果銷售金額不能解決債務(wù)問(wèn)題 ， 那買房的購(gòu)房者就要吃大虧 。 所以買房的時(shí)候 ， 購(gòu)房者一定要盡可能選擇那些負(fù)債壓力比較小的開發(fā)商 。
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