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二手房|12571元/㎡！天新二手房指導價低過二圈層，還有這些樓盤......( 二 )

二手房成都雅居樂天府新區(qū)



數據來源：貝殼找房

數據來源：貝殼找房
明珠怡園周邊二手房掛牌房源有5000+套 ， 就數量來看不少 ， 選擇面很廣 ， 小區(qū)本身掛牌房源有8套 ， 但是從小區(qū)二手房成交歷史中可以看到 ， 2021年至今 ， 小區(qū)共成交19套 ， 自2021年8月4日第三批二手房指導價出臺至今 ， 小區(qū)成交房源9套 。
從已有數據來看 ， 2021年的成交均價在17500元/㎡左右 ， 平均每平米高于指導價5000元左右 。

數據來源：七魚數據
經查詢 ， 明珠怡園是2006年入市的多層板樓 ， 總戶數328戶 ， 戶型建筑面積約90.7-132.7㎡ 。

明珠怡園周邊圖片
外觀有些老舊 ， 底商比較底層 。
整體來看 ， 一方面明珠怡園的房齡超過15年 ， 已經不屬于次新房 ， 不光產品老舊 ， 主要是貸款年限可能受影響 ， 剛需家庭首套房 ， 基本可以不考慮；另一方面 ， 周邊學校資源表現平平 ， 同樣首付可以有更好的選擇 。

TOP2 雅居樂十里花巷
雅居樂十里花巷位于天府新區(qū)雅居樂組團 ， 北面是雅居樂劍橋郡 ， 西面是雅居樂花園6期 ， 南面是雅居樂十年雅墅 ， 東面是未開發(fā)的地塊 。
雅居樂板塊位于成都城南 ， 南鄰麓山大道 ， 西鄰遵蓉高速 。 雅居樂組團開發(fā)商為雅居樂控股有限公司 ， 總占地面積2008畝 ， 面積超過大型社區(qū) ， 上萬戶業(yè)主已入駐 ， 整個社區(qū)的容積率在1.2左右 ， 也是成都高端生活區(qū)之一 。

百度地圖：雅居樂組團

雅居樂組團圖片
周邊距離最近的地鐵6號線麓山大道站還有3.4公里 ， 軌道交通不便 ， 只有依靠自駕 。

師大一中圖片

金蘋果雅居樂博文幼兒園圖片
周邊學校有金蘋果雅居樂博文幼兒園（私立）、成都天府新區(qū)第二小學（公立）、天府新區(qū)第六小學（公立）、天府新區(qū)萬安中學（公立）、天府新區(qū)第三中學（公立）、天府師大一中（私立）、成都實驗外國語學校（私立） ， 私立教育都還不錯 ， 公立相對平平無奇 。

雅居樂十里花巷周邊圖片
周邊商業(yè)主要依靠周邊社區(qū)底商和雅居樂商業(yè)街 ， 最近的大型商業(yè)配套位于5公里外的山姆超市 ， 更高的生活消費可能要到成都銀泰城、遠大購物中心等地方 。
周邊除了有藥店和一個口腔門診之外 ， 沒有大型綜合醫(yī)療配套 。
周邊未開發(fā)的土地很多 ， 但是公共設施和生態(tài)資源主要依靠組團 ， 組團內有多個別墅項目 ， 綠化率較高 。
從生活配套上來看 ， 整個組團周邊生活配套相對欠缺 ， 除了生態(tài)環(huán)境較好之外 ， 較難滿足家庭生活需求 ， 居住舒適度和便捷度不高 。

數據來源：貝殼找房
雅居樂十里花巷周邊二手房掛牌房源有352套 ， 是組團內掛牌第二多的項目 ， 掛牌房源有60套 。

數據來源：七魚數據
從2021至今 ， 小區(qū)二手房成交歷史來看 ， 小區(qū)成交房源95套 。 從2021年8月4日第三批二手房指導價出臺至今 ， 小區(qū)房源成交48套 ， 2021年的8月成交均價在19500元/㎡左右 ， 平均每平米高于指導價6300元左右 。
再看項目 ， 雅居樂十里花巷位于雅居樂板塊北部 ， 2016年入市 ， 戶型建面約101-143㎡ ， 當年項目出售均價6100元/㎡ ， 容積率4.5 ， 相比組團別的項目容積率較高 。
小區(qū)二手房成交數量較多 ， 流通性較強 。 一是項目是在限購之前出售的 ， 加上面積段較小 ， 比較適合剛需 ， 就周邊的掛牌數量來說 ， 不乏多套房業(yè)主置換出讓 。
作為組團二手房參考價較低的樓盤 ， 就產品來看 ， 我們簡單分析一下 ， 一是小區(qū)位置相對偏僻 ， 部分戶型能看到韓婆嶺公墓 。 二是容積率較高 ， 相比周邊項目 ， 居住舒適度相對較低 。

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