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西咸新區(qū)|王健林拉了胡葆森一把，但可能只是杯水車薪( 二 )

西咸新區(qū)


建業(yè)商業(yè)的四大產(chǎn)品形態(tài)包括 ， 凱旋廣場、凱旋匯、百城天地、商業(yè)街區(qū) 。 代表項(xiàng)目有鄭州凱旋廣場、洛陽凱旋廣場、南陽凱旋廣場、鄭州凱旋匯、建業(yè)J18、林州百城天地、新蔡百城天地等 。
但是 ， 接近建業(yè)集團(tuán)的人士表示 ， 新生活商管并非集團(tuán)子公司 。 建業(yè)新生活集團(tuán)是建業(yè)集團(tuán)旗下上市公司「股票代碼：9983.HK」 ， 涵蓋物業(yè)管理、優(yōu)選生活、智慧社區(qū)、品質(zhì)居住、定制旅游、奢享酒店、商業(yè)管理、農(nóng)業(yè)發(fā)展、文旅運(yùn)營、高端會(huì)員組織等多元業(yè)務(wù) 。
對于一市財(cái)經(jīng)產(chǎn)關(guān)心的“此次主要合作了哪些商業(yè)項(xiàng)目？位于哪些區(qū)域 ， 收益是如何分配的？建業(yè)商業(yè)的人員是否參與運(yùn)營？”
建業(yè)方面表示 ， 后期會(huì)按照相關(guān)規(guī)定擇機(jī)發(fā)布 。
未來建業(yè)要“做少、做小、做好”
雙方的合作模式 ， 與出售資產(chǎn)相比有哪些不同？
建業(yè)方面表示 ， 通過引入優(yōu)秀的專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營商萬達(dá)商管來統(tǒng)一經(jīng)營管理旗下的商業(yè)項(xiàng)目 ， 提高了公司商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)運(yùn)營效率和收益水平 ， 是公司盤活不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的體現(xiàn) ， 同時(shí)能起到開源節(jié)流、降本增效的財(cái)務(wù)效果 。 這與建業(yè)地產(chǎn)一直以來的去庫存、盤活不動(dòng)產(chǎn)的做法高度一致 。 “通過經(jīng)營權(quán)上展開合作 ， 不僅保障了股東的權(quán)益 ， 也是建業(yè)對業(yè)主、客戶的堅(jiān)守 ， 未來建業(yè)將繼續(xù)為廣大客戶提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù) 。 ”
北京國際商貿(mào)中心研究基地首席專家賴陽表示 ， 企業(yè)決策難以判斷 ， 但是萬達(dá)未必會(huì)收購資產(chǎn) ， 目前萬達(dá)現(xiàn)在輕資產(chǎn)策略 ， 旗下的項(xiàng)目已經(jīng)出售 ， 而萬達(dá)商管輸出的是運(yùn)營管理 ， 所以收購建業(yè)旗下商業(yè)項(xiàng)目的可能性不大 。
IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為 ， 商用物業(yè)在所有開發(fā)商的資產(chǎn)中都是低效資產(chǎn) ， 而且目前建業(yè)的商業(yè)資產(chǎn)在建業(yè)的財(cái)報(bào)上以市場化的估值發(fā)揮著重要的平衡債務(wù)的作用 。 如果出售要出售這部分資產(chǎn) ， 因?yàn)槠淞鲃?dòng)性比較差 ， 勢必會(huì)被迫大幅減值出售 ， 就必然會(huì)導(dǎo)致建業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)急劇惡化 ， 可能就不符合三道紅線要求了 。
建業(yè)方面提供的數(shù)據(jù)顯示 ， 截至2021年末 ， 公司現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及受限制銀行存款的總值約為人民幣98.48億元；同時(shí) ， 隨著積極去杠桿策略的實(shí)施 ， 公司有息債下降亦十分明顯 ， 其中總有息負(fù)債下降29.9%至人民幣219.4億元 ， 短期有息負(fù)債下降55.7%至人民幣67.6億元 。
建業(yè)地產(chǎn)方面表示 ， “現(xiàn)金流足以覆蓋短期負(fù)債 ， 現(xiàn)金短債比1.5倍（達(dá)標(biāo)）；凈借貸比率約為94.9%（達(dá)標(biāo)） ， ‘三道紅線’指標(biāo)維持平穩(wěn) ， 經(jīng)營狀況保持穩(wěn)健態(tài)勢 。 ”
值得注意的是 ， 今年8月份 ， 建業(yè)地產(chǎn)將有一筆5億美元的美元債到期 。
對此 ， 建業(yè)地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官趙瑞昆表示 ， 原則性經(jīng)營性現(xiàn)金流為安全底線 ， 明確預(yù)期、量入為出 ， 建業(yè)將采取五方面的具體舉措：
第一 ， 確保所有項(xiàng)目按計(jì)劃開盤 ， 加速項(xiàng)目去化 ， 提升經(jīng)營現(xiàn)金流 ， 加快銷售類應(yīng)收賬款 ， 減少壞賬損失；
第二 ， 通過跟外部機(jī)構(gòu)合作 ， 持續(xù)優(yōu)化結(jié)構(gòu) ， 通過結(jié)構(gòu)化融資、項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓、大宗交易結(jié)合方法來盤活不動(dòng)產(chǎn)；
第三 ， 優(yōu)化融資結(jié)構(gòu) ， 在目前境內(nèi)外融資環(huán)境相對較緊的情況下 ， 挖掘境內(nèi)、境外融資潛力 ， 加大境內(nèi)融資比重；
第四 ， 緊盯市場窗口 ， 保持跟投資人、境外機(jī)構(gòu)密切溝通 ， 在市場條件允許情況下 ， 開展資本市場融資工作；
最后 ， 嚴(yán)控資金支出 ， 量入為出 ， 以收定支 ， 做細(xì)預(yù)算管理 。
建業(yè)和萬達(dá)的合作 ， 到底對建業(yè)能產(chǎn)生哪些幫助？
柏文喜表示 ， 建業(yè)是以開發(fā)型業(yè)務(wù)為主的房企 ， 經(jīng)營性物業(yè)只是其主動(dòng)或者被動(dòng)形成的持有型資產(chǎn)而言 ， 與具有豐富的招商運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大的招商資源的萬達(dá)合作 ， 確實(shí)能夠盤活和提升建業(yè)所持有的運(yùn)營型物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值和經(jīng)營績效 ， 但是顯然這并非建業(yè)的主業(yè) ， 而能夠讓建業(yè)健康運(yùn)營和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的還是建業(yè)的開發(fā)型業(yè)務(wù) 。

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