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如皋|4月起，樓市或迎來“拋售潮”？專家：3類房產(chǎn)在降價(jià)前抓緊賣掉( 二 )

如皋


對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的困境 ， 黃奇帆指出 ， 既不是調(diào)控過頭造成的 ， 也不是房產(chǎn)商自作孽造成的 ， 而是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到了新階段、新常態(tài) 。

在黃奇帆看來 ， 當(dāng)前樓市不管是出現(xiàn)“拋售潮” ， 還是開發(fā)商“降價(jià)促銷潮” ， 都是正?，F(xiàn)象 ， 因?yàn)閺母旧蟻碚f ， “轟轟烈烈”發(fā)展了40年的房地產(chǎn)的多項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)：1、當(dāng)前我國(guó)的城鎮(zhèn)化率雖然只有65% ， 但這相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家75%的水平 ， 因?yàn)槌擎?zhèn)化率實(shí)際上已經(jīng)把農(nóng)村里面的青年人、中年人給抽出來了 ， 小孩和老人都留在農(nóng)村；
2、中國(guó)的老齡化進(jìn)程在加深 ， 2021年已經(jīng)到21% ， 預(yù)計(jì)2035年會(huì)到30%以上 。 老齡人越多 ， 需要的房子越少 ， 反而死亡率在增加 ， 會(huì)退出很多房子來；
3、人口即將迎來“負(fù)增長(zhǎng)” 。 事實(shí)上 ， 當(dāng)前全國(guó)已經(jīng)有16省人口開始“負(fù)增長(zhǎng)”了 ， 其中河南、黑龍江、云南、湖南、河北、天津、遼寧、甘肅等省份 ， 人口負(fù)增長(zhǎng)數(shù)量超過10萬；
4、人均居住面積接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平 ， 人均50平米就是天花板；
5、庫存量高居不下 ， 到2021年為止 ， 中國(guó)房產(chǎn)商手中造好的一年以上沒賣掉的房子有6億平方米 ， 我們一年房地產(chǎn)建設(shè)量也就17億平方米 ， 這就是一個(gè)較大的庫存；
6、中國(guó)的土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格20年翻了四番 ， 已經(jīng)達(dá)到了頂峰 ， 不可能再無休止地漲下去；
【如皋|4月起，樓市或迎來“拋售潮”？專家：3類房產(chǎn)在降價(jià)前抓緊賣掉】此外 ， 年度房地產(chǎn)建設(shè)量、棚改和舊改、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)商和居民部門的負(fù)債率都接近飽和了 。 這些決定房地產(chǎn)未來走勢(shì)的重要指標(biāo)出現(xiàn)拐點(diǎn) ， 意味著房地產(chǎn)的金融屬性已經(jīng)在變?nèi)?。 再加上 ， 不久的將來房產(chǎn)稅這個(gè)抑制房?jī)r(jià)的“大招”會(huì)降臨 ， 多套房者的持房成本勢(shì)必會(huì)大幅增加 ， 這也加劇了樓市“拋售潮”的到來 。

事實(shí)上 ， 3月28日 ， 在接受記者采訪時(shí) ， 知名房產(chǎn)專家、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁就直言不諱表示 ， 在老齡化的趨勢(shì)下 ， 中國(guó)住房過剩的趨勢(shì)會(huì)越來越嚴(yán)重 。 疊加很多家庭住房貸款壓力巨大 ， 制約了老人養(yǎng)老、子女教育、享受醫(yī)療等方面 ， 所以未來房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例會(huì)逐漸減少 。 直白點(diǎn)說就是 ， 未來越來越多的人會(huì)意識(shí)到持有多套房產(chǎn)并不一定是好事 ， 相反在貶值潮出現(xiàn)時(shí) ， 房產(chǎn)會(huì)變成負(fù)擔(dān) 。 基于此 ， 甘犁直言建議老百姓能夠減少一些住房投資 ， 去投資其他的資產(chǎn) 。 甘犁提出該建議的另一個(gè)重要因素是 ， 樓市“拋售潮”出現(xiàn) ， 大家都想賣房子的時(shí)候 ， 你就很難脫手了 。
此外 ， 在房產(chǎn)專家劉博看來 ， 在4月樓市迎來“拋售潮”的背景下 ， 市場(chǎng)上將大規(guī)模出現(xiàn)3類房產(chǎn) ， 對(duì)于這3類房產(chǎn) ， 專家也建議大家在降價(jià)前抓緊賣掉 ， 否則可能面臨“砸在手里”的風(fēng)險(xiǎn)：

1、嚴(yán)重過剩、商水商電、無學(xué)校且流動(dòng)性差的公寓 。
目前市場(chǎng)上的商住公寓項(xiàng)目總體是過剩的 ， 且絕大多數(shù)城市的公寓空置率超過40% 。 以長(zhǎng)沙為例 ， 公寓的去化周期長(zhǎng)達(dá)36.4個(gè)月 。 值得一提的是 ， 2021年10月份前后 ， 長(zhǎng)沙的公寓還迎來了一波大降價(jià) ， 降價(jià)的幅度在40%左右 。
公寓為什么要抓緊賣掉？除嚴(yán)重過剩 ， 導(dǎo)致無升值以外 ， 公寓的商水商電、無學(xué)校、交易稅費(fèi)高等屬性 ， 也決定了其投資價(jià)值遠(yuǎn)低于住宅 。 即便是北京、上海、廣州、杭州這類城市 ， 極具投資價(jià)值的公寓也寥寥無幾 。 此外 ， 諸葛找房平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示 ， 市場(chǎng)降溫周期開啟時(shí) ， 公寓往往是“最不抗跌”的產(chǎn)品；

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