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房地產(chǎn)板塊|能影響未來(lái)房?jī)r(jià)的一些真實(shí)數(shù)據(jù)( 三 )

融創(chuàng)中國(guó)樓市房地產(chǎn)板塊漲停


所以租售比這個(gè)數(shù)據(jù)是有用的 ， 只不過(guò)不能和外國(guó)的數(shù)據(jù)比 ， 而應(yīng)該在中國(guó)內(nèi)部進(jìn)行橫向?qū)Ρ?。
差不多的城市 ， 互相對(duì)標(biāo)的城市 ， 如南京合肥武漢長(zhǎng)沙等 ， 房?jī)r(jià)可以差距很大 ， 但租售比差距不會(huì)很大 ， 發(fā)展速度快的城市略多一點(diǎn) ， 慢的略低一點(diǎn) ， 整體極其接近 。
所以房?jī)r(jià)要跌 ， 到時(shí)候也是一起跌 ， 不存在房?jī)r(jià)低的城市少跌 ， 房?jī)r(jià)高的城市多跌這一說(shuō) ， 直接按百分比進(jìn)行下跌 。
如果互為對(duì)標(biāo)城市 ， 房?jī)r(jià)低的城市房租一定低 ， 住宅供應(yīng)量一定大 ， 人均住房占有面積一定高 。
你只能說(shuō)這樣的城市居住舒適 ， 幸福感高 ， 但房?jī)r(jià)泡沫破裂時(shí)一樣會(huì)跌的慘不忍睹 ， 因?yàn)檎w住宅持有量太高 。
現(xiàn)在中國(guó)所有的城市 ， 我認(rèn)為沒(méi)有所謂的剛需 。
什么叫投機(jī)客 ， 全款買(mǎi)房的人算投機(jī)客嗎？一個(gè)人特有錢(qián) ， 買(mǎi)了5套房 ， 但一分錢(qián)銀行貸款都沒(méi)背 ， 算投機(jī)客嗎？
不算 ， 大家默認(rèn)的炒房投機(jī)客都是那種杠桿打滿(mǎn) ， 無(wú)所不用其極 ， 背負(fù)超高貸款 ， 不自量力去買(mǎi)房的人 ， 這些人無(wú)法承受房?jī)r(jià)的任何波動(dòng) ， 房?jī)r(jià)略跌他們就爆倉(cāng) 。
那請(qǐng)問(wèn) ， 那些先背首付3倍貸款 ， 然后連首付都掏空六個(gè)錢(qián)包拿出來(lái)甚至去借來(lái)的人 ， 到底是剛需 ， 還是投機(jī)客？
房?jī)r(jià)真大跌 ， 這樣拉滿(mǎn)杠桿的人輸?shù)膩G盔棄甲 ， 房子被法拍 ， 自己幾家人的積蓄化為烏有 ， 大家能鼓掌說(shuō)活該嗎？
歐美那些國(guó)家的房租回報(bào)率 ， 賬面數(shù)值一般都在6%以上 ， 這才是正常的數(shù)據(jù) ， 中國(guó)早晚也會(huì)達(dá)到這一水平 。

以目前的房?jī)r(jià) ， 要達(dá)到這一租金回報(bào)率幾乎不可能 ， 要么租金漲4倍 ， 要么房?jī)r(jià)腰斬再腰斬 ， 無(wú)論哪一個(gè)都不可能 。
但怎么說(shuō)呢 ， 早晚會(huì)達(dá)到的 ， 價(jià)格可以短期偏離價(jià)值 ， 但不會(huì)永久偏離 。
價(jià)值從哪體現(xiàn)出來(lái)？
深圳灣一號(hào) ， 豪宅中的豪宅 ， 每平米價(jià)格達(dá)到三四十萬(wàn)元 ， 被深圳市指導(dǎo)價(jià)后還報(bào)了30萬(wàn)單價(jià)呢 。
每平米30萬(wàn)元的單價(jià)很不接地氣 ， 但你再看中介給的信息表 ， 深圳灣一號(hào)的物業(yè)費(fèi)每平米每月4.5元 。
哎 ， 這就很接地氣了 。

你說(shuō)深圳灣一號(hào)這到底算不算豪宅呢？
從單價(jià)30萬(wàn)以上來(lái)看 ， 肯定算 ， 但從物業(yè)費(fèi)來(lái)看 ， 好像和中產(chǎn)的房子也沒(méi)啥區(qū)別 。
你說(shuō)哪一面才能體現(xiàn)出這套房真正的價(jià)值？
這些年來(lái) ， 很多人買(mǎi)房就能賺錢(qián) ， 是借了房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲的大勢(shì) 。
同樣的房子 ， 你肯定賣(mài)不過(guò)開(kāi)發(fā)商 。
開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)房子 ， 準(zhǔn)備了大量的廣告費(fèi) ， 準(zhǔn)備了業(yè)務(wù)能力極強(qiáng)的銷(xiāo)售專(zhuān)家 ， 準(zhǔn)備了富麗堂皇的售樓部大廳 ， 還給你準(zhǔn)備了大量的免費(fèi)飲料和甜品 。
所以他們才能把房子賣(mài)到這個(gè)價(jià) 。
那你的 ， 你為了賣(mài)房準(zhǔn)備了什么？
你給你的買(mǎi)房者準(zhǔn)備了哪怕一杯開(kāi)水和一把瓜子嗎？
如果你什么都沒(méi)有準(zhǔn)備 ， 甚至都沒(méi)有意識(shí)到你應(yīng)該對(duì)買(mǎi)房者和中介笑臉相迎 ， 那開(kāi)發(fā)商都賣(mài)不掉的東西 ， 你憑什么敢說(shuō)自己能用同樣的價(jià)格賣(mài)掉呢？
你要真那么厲害 ， 不如開(kāi)發(fā)商把銷(xiāo)售工作都外包給你算了 。
在同樣的背景下 ， 同一套房 ， 普通人能賣(mài)的價(jià)格一定比開(kāi)發(fā)商低 ， 而且要低得多 ， 這一點(diǎn)毫無(wú)疑問(wèn) 。
那些買(mǎi)房賺到錢(qián)的人不是因?yàn)樽约河斜臼?， 而是命好碰到了風(fēng)口 ， 在風(fēng)口上豬都能飛 。
但風(fēng)口總會(huì)停的 。
坊間傳聞 ， 1993年1月 ， 潘石屹以五斤桔子和一條煙的代價(jià) ， 看到了規(guī)劃局的內(nèi)部資料 ， 當(dāng)他發(fā)現(xiàn)海南在建人均住房面積已經(jīng)達(dá)到50平的時(shí)候大吃一驚 ， 因?yàn)楫?dāng)時(shí)北京的人均住房面積才7平米 。

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