由于長期以來 ， 我國城鎮(zhèn)住房總量不足 ， 商品房供不應(yīng)求 ， 加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要 。 為了滿足人們的住房需求 ， 解決開發(fā)商建設(shè)資金周轉(zhuǎn)等問題 ， 商品房預(yù)售制度被認(rèn)可 ， 也逐漸成為了常態(tài) 。
但是房屋預(yù)售的弊端很多 ， 由于關(guān)于商品房預(yù)售方面的相關(guān)法律規(guī)范還不夠完善 ， 導(dǎo)致很多地方商品房預(yù)售還處于混亂狀態(tài) ， 一些房地產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)經(jīng)營或鉆法律空子 ， 開發(fā)商與消費者存在著一房多賣、面積縮水、質(zhì)量不過關(guān)、延期交付、延期辦證等問題 ， 從而損害了消費者的利益 。
近日 ， 北京市通州區(qū)人民法院審結(jié)了一起關(guān)于商品房預(yù)售合同糾紛案件 ， 判決實地公司給付王某2018年5月19日起至2019年6月4日止的遲延辦理樓棟權(quán)屬證明的違約金187252．24元
法院審理查明 ， 2013年1月9日 ， 王某作為買受人與被告實地公司作為出賣人簽訂《預(yù)售合同》 ， 購買被告實地公司開發(fā)的坐落于北京市通州區(qū)某小區(qū)1905號房屋 ， 合同約定房屋總價款為4821410元 。 雙方在合同第二十二條產(chǎn)權(quán)登記第一項初始登記中約定如下：“出賣人應(yīng)在2014年5月28日 ， 取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明 。 如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟權(quán)屬證明的 ， 雙方同意按照下列第1種方式處理：1．買受人有權(quán)退房 。 買受人退房的 ， 出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達之日起30日內(nèi)退還全部已付款 ， 并按照買受人全部已付款的1%向買受人支付違約金 。 買受人不退房的 ， 合同繼續(xù)履行 ， 自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權(quán)屬證明之日止 ， 出賣人應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之壹的違約金 。 ”
上述合同簽訂后 ， 王某交納全部購房款4901891元（含面積補差款） 。 2013年6月13日 ， 王某辦理1905號房屋的入住手續(xù) 。 實地公司目前尚未取得1905號房屋所在的2號住宅樓的樓棟權(quán)屬證明 。
另查王某曾多次提起訴訟主張延期辦理樓棟權(quán)屬證明的違約金 ， 本院依法作出判決 ， 判決實地公司給付了王清華截止到2018年5月18日的延期辦理樓棟權(quán)屬證明的違約金 。
法院認(rèn)為：依法成立的合同 ， 對當(dāng)事人具有法律約束力 。 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的 ， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任 。 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金 ， 也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法 。
本案中原告王某與被告實地公司簽訂的《預(yù)售合同》合法有效 ， 雙方當(dāng)事人均應(yīng)依約履行各自義務(wù) 。 按照合同第二十二條之規(guī)定 ， 實地公司應(yīng)在2014年5月28日前辦理完畢樓棟權(quán)屬證明 ， 但時至2019年6月4日實地公司仍未辦理完畢王某所購得的1905號房屋所在2號住宅樓的樓棟權(quán)屬證明 ， 實地公司已經(jīng)構(gòu)成違約 。 經(jīng)本院核實 ， 自上次判決實地公司給付王某違約金的截止日之次日即2018年5月19日起算至2019年6月4日 ， 遲延履行日期新增382日 ， 王某主張的違約金并無不妥 ， 本院依法予以支持 。
據(jù)此 ， 法院依法作出如上判決 。
法官說法
在房地產(chǎn)交易中 ， 交付房屋鑰匙只是老百姓觀念中的交房概念 ， 但只有開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)過戶到購房者名下 ， 才算在法律上真正取得了房產(chǎn)所有權(quán) 。 否則 ， 即使入住房屋也不等于取得了房屋的所有權(quán) ， 因此 ， 在商品房買賣交易中 ， 開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù) ， 除了實際將房屋鑰匙交付業(yè)主 ， 給業(yè)主辦理入住手續(xù)之外 ， 還包括辦理完交納相關(guān)稅金及維修基金之后為業(yè)主辦理完過戶手續(xù) ， 完成實際交付和過戶登記之后才算全面履行了交付義務(wù) 。
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