房貸利率剛降不久，首付比例也隨之下跌，很明顯，這些地方的樓市，扛不住了？！
2月17日，中新經(jīng)緯報道說，山東菏澤四大行已經(jīng)下調(diào)個人房貸首付款的比例；無房無貸的，首付款可以從之前的30%，最低下降到20%，即便有房，只要貸款結(jié)清或沒有貸款記錄，那比例仍然可以放低至25%。
這算不算“頂風”作案？
正當大家在猜菏澤這個政策會不會成為一日游時，轉(zhuǎn)瞬發(fā)現(xiàn)，卻已經(jīng)有更多城市不一而同，而且還有一個堪稱國內(nèi)重量級的區(qū)域核心城市。
根據(jù)上證報消息，春節(jié)假期結(jié)束后，贛州，甚至重慶，出現(xiàn)了部分銀行將首付比例降低至20%的現(xiàn)象。
而且，到目前為止，還沒有哪個地方收回這輪操作的。
好家伙！這LPR（Loan Prime Rate，即貸款市場報價利率）才剛剛下調(diào)，現(xiàn)在又下調(diào)首付比例，兩者湊一起，刺激、搶救樓市的意圖，太過搶眼。
如此迫不及待地排隊下調(diào)首付比例，這到底是為什么呢？
三城下調(diào) 受傷的卻是菏澤
看起來三個城市排隊下調(diào)首付比例，按道理說大家應該同病相憐，但仔細觀察，真正有渴求的，恐怕只有菏澤。
菏澤是什么地方？菏澤其實是一個大城市——
它有3000億出頭的GDP，作為山東的一個地級市，卻有著將近900萬的巨量人口，占了山東省總?cè)丝诘?.7%左右。你說這是不是大城市？其實它比南寧、昆明這樣的省會城市人口還要多?？墒呛蕽呻m然基數(shù)大，但近十年來人口增長卻相對緩慢。
根據(jù)七普數(shù)據(jù)，從19年到20年，同比增長1.4萬人，只能說吸引力不強，和巨量的人口基數(shù)不太成比例。
前兩年它下轄的“宇宙中心”曹縣在網(wǎng)絡加持下，讓網(wǎng)友們見識到這個小地方在漢服和棺材行當里的國際聲望和統(tǒng)治地位，曹縣一時火遍大江南北。
但問題是，火的只是曹縣，和菏澤似乎沒什么關系。
對大多數(shù)人來說，菏澤只是一個央視七點半天氣預報里，偶而會提到的名字。
現(xiàn)在，就是這樣一個不溫不火的城市，樓市上卻率先遇到了不小的問題。
總結(jié)一下有三點：
1.地賣不動了；
2.房子賣不動了；
3.得提防人口流失。
地賣不動了，說白了就是土拍不行，財聯(lián)社2月18日的報道中有提到58研究院的數(shù)據(jù)，顯示18年時，菏澤一年的土拍收入可以達到240億，但是到了21年時，這個數(shù)字竟暴跌至67億......
短短3年，跌掉了72%，這不是腰斬，這是照胸口砍的呀！
撇去21年大調(diào)控的影響不說，前幾年全國土拍收益整體可是逐年上升，菏澤這一唱反調(diào)，說明了它的土地，現(xiàn)實吸引力已十分有限，同時可能還連環(huán)性地反映了另一個重要問題：
這里的房子，在市場供銷方面出現(xiàn)了問題，因此開發(fā)商對這里的地塊已漸次失去了熱情。
和訊網(wǎng)2月18日消息，根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，21年已經(jīng)是菏澤賣房的新高，賣了3.2萬套，但與此同時，這個城市又有著多達960萬平米的待銷面積。
這意味著什么？這就表明菏澤現(xiàn)有房產(chǎn)存量的去化周期，可能長達3年！
一看這數(shù)字，就沒啥欲望了，而根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波的說法，這種情況主要是因為前期土地供應量太大，然后導致隔年住房供給也跟著井噴，最終消化不良，只能被迫一直以價換量。
這也就是說，要不斷讓價格下調(diào)，才能保證市場交易的活力。
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