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購房置業(yè)|打六折的房子，能下手？( 二 )

二手房購房置業(yè)交易債權人


1、產(chǎn)權無法過戶
劉先生在京東司法拍賣網(wǎng)站繳納了17萬元的保證金 ， 以190萬元的價格拍下佛山順德的一個房產(chǎn)標的 ， 結(jié)果房屋未辦理產(chǎn)權證 ， 無法辦理貸款手續(xù) 。
法院告訴他 ， 需要進行二次過戶 ， 也就是先要為原屋主辦理一次產(chǎn)權登記手續(xù) ， 再辦理產(chǎn)權過戶到自己手上的手續(xù) 。 兩次過戶的契稅、營業(yè)稅等費用均由自己負責 ， 一下要多花十多萬元 ， 還得花費大量的時間精力 。
同樣陷入迷茫的 ， 還有廣州的王先生 ， 他買下一套帶學區(qū)的法拍房 ， 等到準備給孩子報名時 ， 才發(fā)現(xiàn)房子已被掛了戶口 ， 無奈之下 ， 他們只得將孩子送回老家讀書 。
西安的金先生 ， 在競拍下心儀的法拍房后 ， 發(fā)現(xiàn)房子的產(chǎn)權是倆兄弟共有 ， 有個是服刑人員 。
未涉案的兄弟提出異議 ， 認為房子不能按整體產(chǎn)權拍賣 ， 始終拒不過戶 ， 金先生一籌莫展 ， 問題一直未得到解決 。
還有些房子 ， 在被拍賣之前 ， 已進行過多次抵押 ， 其中交易、變更、質(zhì)押與消質(zhì)等流程的復雜程度 ， 可想而知 。
類似的問題 ， 在買法拍房的時候?qū)映霾桓F ， 不少人買了之后才追悔莫及 。
所以法拍房看起來香 ， 但坑可能更多 ， 下手前 ， 務必搞清房子是否有產(chǎn)權證 ， 產(chǎn)權歸屬誰 ， 有沒有各種可能存在的糾紛 ， 否則 ， 就等著吃啞巴虧吧 。
2、交易稅費高
一位鄭州的楊女士 ， 花230萬買得一套法拍房 ， 辦理過戶時卻被告知 ， 要交46萬的天價個稅 。
原來 ， 該房產(chǎn)上次交易是直系親屬過戶 ， 過戶總價只有500元 ， 個稅繳納比例是兩次總價價差的20% ， 結(jié)果加上個稅 ， 價格并不比買二手房便宜了 。

在買法拍房的時候 ， 最好搞清楚之前的交易歷史 ， 選擇稅費各付的法拍房 。

在上海等強勢城市的二手房交易中 ， 下家承擔購房的所有稅費 ， 稅費部分一般相當于房屋總價的1.5%-10%左右 ， 這部分稅費是沒法貸款 ， 相當于變相提高了首付金額 。
而買法拍房時 ， 你可以選擇稅費各付的房子購買 ， 光稅費這部分就可以節(jié)省幾十萬 。

參與拍賣時 ， 記得仔細查看相應公告 ， 確認自己需要承擔的稅費 。
另外即使是上下家各付稅費 ， 下家也需要用自有資金去墊付上家稅費 ， 然后在規(guī)定工作日去法院申報退款 。
拍之前 ， 一定要仔細核算上家的稅費 ， 避免巨額稅費自己沒法墊付的困境 。
3、長期惡意租約
綿陽的朱先生拍下了一套精裝法拍房 。 不想原房主對外欠下了高利貸 ， 因此與債權人簽訂了長達20年的長期租約合同 ， 用以抵扣債務 。
法律規(guī)定 ， 買賣不破租約 ， 結(jié)果房子還沒到手 ， 先吃了個啞巴虧 。
更坑的是 ， 債權人又將房子轉(zhuǎn)租給了他人 ， 里面還有一位年逾古稀的老人 ， 想要騰空房子 ， 難度可想而知 。
買法拍房的時候 ， 記得看“競買公告” ， 著重看法院是否負責清場交付 。

只要法院寫明“負責清場”的法拍房 ， 就不用擔心這個風險 。
如果法院公告沒有寫負責清場或?qū)懙氖敲庳熉暶?， 直接打電話向法官咨詢 ， 記得做好記錄 。
一般法院都會很負責地告訴你到底能不能清場 ， 然后你再做選擇 。
4、有欠費
有些法拍房 ， 物業(yè)費 ， 水電煤欠了一大堆 ， 這個需要提前了解一下 。
比如想知道有沒有拖欠物業(yè)費 ， 直接打電話給小區(qū)物業(yè)就行 ， 他們會很積極地告訴你相關情況 。 畢竟 ， 如果欠繳物業(yè)費 ， 人家也急著想快點收回 。
5、問題房
溫州的徐女士 ， 很高興自己買到了一套心儀的法拍房 ， 結(jié)果在準備搬家時 ， 突然得知 ， 這套房子曾發(fā)生過惡性殺人案件 ， 是名副其實的“兇宅” ， 徐女士為此和家人爭吵不斷 ， 左右為難 。

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