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碧桂園莫斌：市場正在恢復信心（實錄）|觀點直擊 | 并購( 二 )


據了解，2014年前后開始的一段時間，碧桂園曾在拿地層級上不斷下沉至三四五線拿地，并成為了許多三四五線城市第一家進駐的品牌房企。
如今各大市場參與者的普遍共識是往主流城市布局，往核心城市走，碧桂園也在順應這個潮流。因為高能級城市有利于加速存貨周轉，加快銷售，更有利于實現銷售規模的穩定。
資料顯示，碧桂園2021年內共獲取了333個項目，共計土地權益地價1416.2億元。其中按權益金額算，新獲取土地中有85%位于五大都市圈。同時，一二線城市比例為34%，三四線城市占約66%，與2020年比例幾近相當。
程光煜提出，碧桂園近年布局策略從來是均衡布局，并不限定在一二線或者三四五線城市落地，用于對沖風險。
同時，也是市場導向的，“哪里有市場，哪里有經營的空間，我們就去哪里經營。”程光煜稱，碧桂園一直追求的是好的年化回報，一二線和三四線能夠各取所長。
“一二線我們經營的結果是看到毛利水平、貨值周轉會相對高一些。”他指，但三四線市場的經營效率更高，開盤時間總體比一二線城市要短，貨地比要高，所以年化回報比較高。
但程光煜也提及，碧桂園在未來將適度地提高市場能級，主要思路是布局經濟、人口吸附能力更強的城市群和都市圈。
具體到今年的拿地，程光煜透露會根據回款多少來進行控制。其中，今年第一季度碧桂園已在公開市場上獲取了5個項目，同時亦在一級項目和合作項目里進行了一些收并購安排。
但更多的預算預計將安排在今年較后的時間，“一般我們會選擇在市場底部的右側進行比較多的投資。”他表示，在如今陸續筑底后，行情較好的時候機會尋機獲取土地。
收并購方面，過去收并購一直是碧桂園一個重要的投資手段，占過往幾年每年新增面積接近5成。“我們預計在未來一段時間里，收并購占比或者量也會增多。因為機會多，我們會加大一些這方面的部署。”程光煜稱。
據其介紹，從去年四季度開始，碧桂園并購上做的主要工作是對現有項目或者合作項目進行相應的收并購。
“從去年四季度到現在，大概跟十多個合作方就80幾個項目進行了溝通。”據稱，碧桂園目前已經將約35個項目收入囊中，并已敲定了另外約30個項目。
碧桂園還跟一些銀行和AMC公司進行接洽，因為“（它們）手頭有一些好的收并購標的。”
財務安全管控
財務管控是碧桂園接下來一年工作中的重心。
莫斌提出，碧桂園內部今年調整了考核目標：“前期市場上行時候以銷售額作為考核目標，在市場平穩過程中，以現金流回款作為考核目標，現在市場下行時，以可動用資金作為考核目標。”
他表示，該目標將引導集團旗下每個區域、每個項目都在一個安全邊際下操作。碧桂園目前的狀態就是：“開源節流，保現金流、保三道紅線。”
據了解，碧桂園三道紅線方面仍處黃檔，但剔除預收賬款的資產負債率已從2020年底的80%下降至74%。同時，可動用現金余額約1813億元，現金短債比達到2.3倍，凈負債率從55.6%降至45.4%。
另據莫斌在業績會上透露，截至業績會當天，碧桂園年內已無境內債券到期，而境外則在7月份有一筆7億美元優先票據到期。
“公司已提前做好還款計劃安排，并根據市場情況考慮再融資等安排，進一步調整負債結構。”莫斌稱，公司在9月及11月也有兩筆可回售公司債共計40億元，目前已做好相關安排。
作為當前房地產行業內少數幾家資質優良的民營房企之一，碧桂園融資渠道暢通，去年到今年以來的發債均得到市場支持。同時，年內加權平均融資成本相比去年底下降了36個基點，進一步降至5.2%。

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