根據(jù)《買賣合同司法解釋》的規(guī)定：
當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的 ， 人民法院不予支持 。
【購房置業(yè)|子女以自己的名義出售父母房產(chǎn)，房屋買賣合同是否有效】出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移 ， 買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?， 人民法院應(yīng)予支持 。
現(xiàn)行《民法典》中有“善意取得”的相關(guān)規(guī)定 ， 無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的 ， 所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外 ， 受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意或者以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓 ， 受讓人可取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán) ， 當(dāng)然 ， 原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償 。
小趙一案中 ， 小趙賣房 ， 實(shí)際上沒有取得父母的授權(quán) ， 她沒有處分權(quán) ， 但根據(jù)法律規(guī)定 ， 她與買受人白某之間簽的那份房屋買賣協(xié)議仍然是合法有效的 ， 只不過小趙的父母不同意賣房導(dǎo)致所有權(quán)無法轉(zhuǎn)移 ， 這種情況下 ， 白某有權(quán)要求出賣人小趙承擔(dān)違約責(zé)任；
白某要求解除合同 ， 也可以向小趙主張損害賠償 ， 白某主張雙倍返還定金合計(jì)10萬 ， 于法有據(jù)于約也相合 ， 因此得到法院的支持；
而小王一案比較特殊的一點(diǎn)是 ， 小王的母親將房屋出售時(shí) ， 他還未成年 ， 母親是他的監(jiān)護(hù)人和法定代理人 ， 有權(quán)利處置這套房子 ， 房屋是拆遷所得 ， 簽訂買賣合同時(shí) ， 涉案房屋有明確屬于小王個(gè)人所有 ， 即使明確 ， 母親以他法定代理人的身份將房屋按市場(chǎng)價(jià)出售 ， 沒有損害到他的利益 ， 也視為有效 。
賣房人是房主的監(jiān)護(hù)人或者法定代理人 ， 那么 ， 不管房主同不同意 ， 只要買賣合規(guī) ， 價(jià)格合適 ， 買房協(xié)議就是有效的 ， 但如果是小趙和父母的情況 ， 買家購房的時(shí)候應(yīng)該要取得房主的同意 。 當(dāng)然即使賣房人有法定代理權(quán) ， 為了防止其欺瞞了房主 ， 導(dǎo)致后續(xù)因?yàn)檫^戶等問題產(chǎn)生糾紛 ， 最好在合同中約定好過戶的日期 ， 如果逾期 ， 應(yīng)當(dāng)約定滯納金 ， 免得空耗時(shí)間精力 ， 這也是損失 。
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