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《民法典》規(guī)定 ， “民事主體依法享有物權(quán)” ， 物權(quán)就包括所有權(quán) ， 它是最重要的物權(quán)與財產(chǎn)權(quán) ， 不管進(jìn)行什么交易 ， 都得以所有權(quán)為前提 ， 它也是交易追求的結(jié)果 ， 比如買房子 ， 那自然是希望自己擁有房子的所有權(quán) ， 沒有人付了錢還想著把房子留在別人手里的 ， 除非他有個名字叫冤大頭 。
而在二手房交易中 ， 購房人有時會遇見賣房人與房主身份不重合的情況 ， 賣房人可能是房主的父母、子女等關(guān)系比較親近的人 ， 如果二者意思一致 ， 買賣能夠順利完成 ， 買家取得所有權(quán) ， 那自然最好 ， 但司法案例中不乏父母賣子女的房子 ， 或子女賣父母的房子引發(fā)的糾紛 。
父母賣了子女的房子 ， 結(jié)果子女不同意 ， 認(rèn)為房屋買賣協(xié)議應(yīng)當(dāng)無效；子女代理賣父母的房產(chǎn) ， 父母不同意 ， 導(dǎo)致不能按約定交付房屋；出賣人在締約時 ， 對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán) ， 合同無效嗎？
案例1：
江西的小趙（女 ， 成年 ， 系完全民事行為能力人）以父母代理人的身份將父母名下位于某小區(qū)的一套房屋以110萬元出售給白某 。
白某跟小趙簽了房屋買賣合同 ， 約定好了首付款和按揭貸款等事宜 ， 白某還按小趙的要求在簽合同當(dāng)天支付5萬元定金 ， 并拿到收條 ， 本來 ， 白某以為買房的事不會出什么幺蛾子 ， 誰知那之后 ， 小趙遲遲不接收首付款 ， 也沒有按照合同約定的交付房屋 。
于是白某急了 ， 幾次三番問怎么回事兒 ， 這才得知 ， 原來小趙根本沒有就賣房子的事跟父母達(dá)成一致的意見 ， 趙家老兩口沒有賣房的打算 ， 小趙將房子以110萬元的價格出售 ， 本以為父母會同意 ， 實際上沒能取得父母的授權(quán) ， 自然無法履行合同 ， 白某也拿不到這房子 。
白某有種被人耍了的感覺 ， 非常生氣 ， 要求小趙雙倍返還定金 ， 小趙卻推諉 。
于是白某一紙訴狀將小趙告上法庭 ， 請求法院判令解除雙方簽訂的房屋買賣合同 ， 并讓小趙雙倍返還定金 ， 合計10萬元 。
小趙認(rèn)為 ， 既然父母不同意賣房 ， 那雙方簽的買賣合同自然無效 ， 不管白某要求她承擔(dān)違約責(zé)任還是因解除合同主張損害賠償 ， 都不合理 。
而法院最終支持了白某的訴求 。
案例2：
小王未滿18歲時 ， 因為家中拆遷 ， 分到了一套安置房 ， 母親告訴他房屋出租給別人了 ， 小王信以為真 ， 直到他成年后收到一紙訴狀 ， 才知道母親早就將那處房子以12萬的價格賣掉 。
10年時間里 ， 小王一直以為房子只是出租了 ， 那邊買家也被小王的母親瞞著 ， 不知道房屋的真實所有情況 ， 瞅著小王的母親以各種各樣的理由拒絕過戶 ， 等了許久 ， 買家實在忍不下去 ， 將母子倆全告上法庭 ， 小王得知自己名下的房子成了別人的心里很不舒服 ， 拒絕過戶 。
而買家則表示 ， 早年已經(jīng)與小王的母親簽了《房屋買賣協(xié)議》 ， 付清了全款 ， 小王應(yīng)當(dāng)盡快把這套房子過戶 。
經(jīng)法院審理 ， 小王應(yīng)該履行這份房屋買賣協(xié)議 ， 在判決生效之后 ， 配合買家辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù) 。
法理分析：
買賣合同的當(dāng)事人在訂立合同時 ， 沒有取得標(biāo)的物所有權(quán)或者處分權(quán)的 ， 并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無效 ， 只是 ， 會影響合同的實際履行 ， 影響物權(quán)轉(zhuǎn)移行為能否有效 。
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