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文/謝逸楓
未來中國房企新發(fā)展模式到底在哪里？
這是當(dāng)前中國房地產(chǎn)迫不及待、刻不容緩地探索、尋找房企新發(fā)展模式的首要任務(wù) 。
三道紅線二監(jiān)管、貸款集中制、集中供地制實施開始 ， 行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整和新一輪洗牌 。 傳統(tǒng)房企的發(fā)展模式 ， 已經(jīng)無法支撐上市、非上市房企高杠桿、高債務(wù)、高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營、投資、開發(fā)發(fā)展模式 。
現(xiàn)在傳統(tǒng)（融資貸款-招拍掛拿地-抵押貸款-合作商墊資-金融貸款-代理商墊資-商品房預(yù)售-抵押貸款）的項目投資、經(jīng)營、開發(fā)模式 ， 已經(jīng)逐漸的暴露出風(fēng)險 ， 探索、尋找新的房企新發(fā)展模式是大趨勢 。
中國房企發(fā)展模式 ， 主要是重資金+重資產(chǎn)的以住宅、商業(yè)、綜合物業(yè)為業(yè)務(wù) ， 以高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營模式 ， 與美國住宅開發(fā)模式、日本輕資產(chǎn)模式、新加坡資產(chǎn)管理模式截然不同 。
預(yù)計至少在這個房地產(chǎn)的資本金制度、土地制度、商品房預(yù)售制度、按揭制度、抵押制度、財稅制、分稅制未完成改革時 ， 房企的高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營模式短期是不會改變的 。
尋找房企新發(fā)展增長曲線
目前中國房企亟需尋找第二增長曲線 。
房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入存量的城市更新、二手房、舊區(qū)改造時代 ， 新建的增量建設(shè)規(guī)模有限 ， 房企業(yè)務(wù)由增量轉(zhuǎn)向存量、管理服務(wù)并舉的時代來臨 。
國外成熟的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式顯示 ， 城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度 ， 房企的業(yè)務(wù)重心 ， 是從前端開發(fā)向后端服務(wù)和資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)移 。
房企由開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型 ， 探索新發(fā)展模式的房地產(chǎn)代建、資產(chǎn)管理、REITs等未來發(fā)展可期 。 自2021年12月開始 ， 多部委已經(jīng)七次提出探索房企新發(fā)展模式 。
2021年12月的中經(jīng)會議首次提出房地產(chǎn)“探索新的發(fā)展模式” ， 為當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出清晰路徑 。
2021年12月的中經(jīng)會議、住建部、央行、2022年2月24日住建部、3月5日工作報告、3月16日國金委、銀保監(jiān)會分別提到房企新發(fā)展模式 。
探索國外房企發(fā)展模式
按照中指研究的國外文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn) ， 國外房企發(fā)展模式各有不同 ， 有助中國房企探索新發(fā)展模式 。
其一是美國住宅開發(fā)模式 ， 呈現(xiàn)專業(yè)化（投資環(huán)節(jié)、設(shè)計環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、管理環(huán)節(jié)一條龍）、低杠桿（回購?fù)獍l(fā)債券、期權(quán)土儲、按揭貸款）、高周轉(zhuǎn)（資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率）特征 。
其二是日本輕資產(chǎn)模式 ， 呈現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈布局（代建、銷售、租賃、管理）、存量房業(yè)務(wù)（經(jīng)紀(jì)、出租公寓、包租、托管的出租公寓） 。
其三是新加坡資產(chǎn)管理模式 ， 私募基金+REITs與傳統(tǒng)發(fā)展模式的資金、技術(shù)組合 ， 呈現(xiàn)雙基金模式（私募基金培育孵化-REITs變現(xiàn)、收取租金收益）、運營管理能力（開發(fā)、運營、資產(chǎn)管理） 。
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