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購(gòu)房置業(yè)|借名買房糾紛案件的審理思路和裁判要點(diǎn)（上）

銀行購(gòu)房置業(yè)

購(gòu)房置業(yè)|借名買房糾紛案件的審理思路和裁判要點(diǎn)（上）

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【購(gòu)房置業(yè)|借名買房糾紛案件的審理思路和裁判要點(diǎn)（上）】借名買房是指實(shí)際購(gòu)房人因不具備購(gòu)房、房屋貸款資格等原因借用他人名義購(gòu)房 ， 借名人實(shí)際支付購(gòu)房款 ， 出名人對(duì)外簽署房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在其名下的行為 。 司法實(shí)踐中 ， 因房屋未能登記到借名人名下 ， 由此引發(fā)的糾紛在借名事實(shí)、合同效力等方面的認(rèn)定與處理存在一定難度 ， 故有必要明確審理思路 ， 統(tǒng)一法律適用 。 處理此類糾紛 ， 法院應(yīng)當(dāng)充分查明案件事實(shí)、尊重當(dāng)事人意思自治 ， 同時(shí)注重協(xié)調(diào)現(xiàn)行政策和維護(hù)物權(quán)公示原則 。 本文結(jié)合司法實(shí)踐中的典型案例 ， 對(duì)借名買房糾紛案件的審理思路和裁判要點(diǎn)進(jìn)行梳理、提煉和總結(jié) 。
一、典型案例
案例一：涉及借名的事實(shí)認(rèn)定
劉某與韓某于2009年相識(shí)后同居 ， 2011年韓某與案外人張某簽訂房屋買賣合同 ， 約定韓某以198萬(wàn)元購(gòu)買系爭(zhēng)房屋 ， 后于同年登記在韓某名下 。 2013年劉某與韓某結(jié)束同居關(guān)系 ， 劉某要求韓某將房屋過戶至其名下但遭韓某拒絕 。 劉某自述因其無(wú)購(gòu)房資格 ， 故與韓某口頭約定借用韓某的名義購(gòu)買系爭(zhēng)房屋 ， 韓某則堅(jiān)稱房屋為其自行購(gòu)買 。 劉某用其銀行賬戶向張某支付了全部房款 ， 房屋原由劉某與韓某共同居住 ， 但2013年韓某搬離后由劉某單獨(dú)居住使用 。
案例二：涉及借名協(xié)議的效力認(rèn)定
徐某與胡某系朋友關(guān)系 ， 徐某因自身原因無(wú)法申辦貸款 ， 故與胡某約定以胡某的名義購(gòu)買系爭(zhēng)房屋 。 徐某支付了房屋首付款 ， 胡某則以自己名義申辦了房屋貸款并將房屋登記在其名下 。 徐某按月向胡某用于還貸的銀行賬戶中匯款以償還銀行貸款 。 后徐某要求胡某按照約定將房屋過戶至其名下 ， 胡某以徐某無(wú)資格申辦貸款、雙
方約定違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效為由拒絕 。
案例三：涉及借名人直接要求確權(quán)的處理
吳某與王某系親戚關(guān)系 ， 因吳某暫無(wú)購(gòu)房資格故借用王某名義購(gòu)買系爭(zhēng)房屋 。 吳某支付全部房款后 ， 房屋產(chǎn)權(quán)登記在王某名下 ， 但由吳某負(fù)責(zé)保管購(gòu)房合同、房屋產(chǎn)證等購(gòu)房資料并實(shí)際居住使用房屋 。 后吳某達(dá)到社保繳納年限而具備購(gòu)房資格 ， 要求王某將房屋過戶至其名下 ， 但王某以各種借口拖延辦理過戶手續(xù) ， 吳某遂請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有 ， 并要求王某按照約定配合辦理過戶手續(xù) 。 王某以雙方約定違反法律規(guī)定且吳某無(wú)權(quán)直接要求獲得房屋所有權(quán)為由進(jìn)行抗辯 。

二、借名買房糾紛案件的審理難點(diǎn)

（一）借名事實(shí)認(rèn)定難
借名買房糾紛案件中 ， 借名人與出名人之間一般具有特殊身份關(guān)系 ， 如親屬、朋友關(guān)系等 。 由于當(dāng)事人之間一般具有較強(qiáng)的互信 ， 借名買房合意大多以口頭形式達(dá)成、缺乏書面約定 ， 在產(chǎn)生糾紛時(shí) ， 當(dāng)事人對(duì)借名事實(shí)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及舉證責(zé)任分配存在爭(zhēng)議 。 借名人為證明雙方借名買房關(guān)系的存在 ， 一般會(huì)從房款的實(shí)際支付、房屋的實(shí)際使用等方面提供證據(jù)以證明其主張 ， 而出名人往往會(huì)否認(rèn)借名約定的存在 ， 提供房屋買賣合同、產(chǎn)權(quán)登記信息等證據(jù)進(jìn)行抗辯 。
（二）借名協(xié)議及購(gòu)房合同效力認(rèn)定難
一般而言 ， 借名人借用他人名義購(gòu)買房屋往往具有特殊目的 ， 如為規(guī)避限購(gòu)政策、為獲取貸款或貸款利息優(yōu)惠、為購(gòu)買保障性住房等 。 上述不同情形下借名協(xié)議的效力如何認(rèn)定 ， 司法實(shí)踐中尚存爭(zhēng)議 。 如在規(guī)避限購(gòu)政策或套取銀行貸款的情形下 ， 借名人與出名人達(dá)成的借名協(xié)議是否因違反法律禁止性規(guī)定而無(wú)效 。 借名人違反國(guó)家政策規(guī)定借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房 ， 借名協(xié)議及房屋買賣合同的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定 。

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