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租賃|謝逸楓：未來房企新發(fā)展模式在何方？( 二 )

租賃多元化謝逸楓



其四是中國房企重資金+重資產(chǎn)模式 ， 呈現(xiàn)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的特征 。 按照這個模式 ， 短期可以繼續(xù) ， 長期無法持續(xù) ， 未來房企的定位由開發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型 ， 是大趨勢 。
探索未來房企新發(fā)展模式
過去形成的高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式不可持續(xù) ， 未來房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的低負(fù)債、低杠桿、高周轉(zhuǎn)模式將會受到鼓勵 ， 特別是輕資產(chǎn)模式 ， 是順應(yīng)政策方向及行業(yè)發(fā)展趨勢 。
預(yù)計國家將出臺鼓勵房企新發(fā)展模式的配套措施 ， 將在投資、開發(fā)、經(jīng)營、土地、金融、稅收方面對房企探索新發(fā)展模式給予優(yōu)惠和鼓勵 。

按照多部委對探索中國房企新發(fā)展模式的表述看 ， 未來房企新發(fā)展模式 ， 主要是低杠桿、低債務(wù)、高債轉(zhuǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營模式 。
其一是投資端：合作、股權(quán)與資產(chǎn)及項目收購、勾地、代建 。
房地產(chǎn)代建是由有開發(fā)需求的委托方發(fā)起 ， 由擁有開發(fā)能力和建設(shè)經(jīng)驗的受托方進(jìn)行部分或全程參與融資、設(shè)計、開發(fā)、管理及服務(wù) ， 最終實現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式 。
代建分為兩種 ， 一種是政府代建（房企紛紛開展保障房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、安置房、基礎(chǔ)設(shè)施等代建業(yè)務(wù)） ， 一種是商業(yè)代建模式（純收取服務(wù)費、資本介入（配資、股權(quán)、純資本） 。
代建 ， 有輕資產(chǎn)、低負(fù)債、低杠桿、高盈利、高周期特點 。 而資產(chǎn)管理最大程度的盤活存量資產(chǎn) 。 REITs是房地產(chǎn)投融管退閉環(huán) ， 促進(jìn)業(yè)良性循環(huán) ， 未來公募REITs試點擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 。
其二是經(jīng)營端：自持、經(jīng)紀(jì)、租賃、包租、托管 。
其三是業(yè)務(wù)端：舊城改造、城市更新 。
其四是融資端：股權(quán)融資、輕資產(chǎn) 。
其五是運營端：資產(chǎn)管理 。
其六是經(jīng)營端：多元化 。
國內(nèi)房企多元化模式分別有兩兩種 ， 一個是基于房地產(chǎn)本身的多元化發(fā)展 ， 代建地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、度假地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、小鎮(zhèn)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、物業(yè)管理、長租公寓、經(jīng)紀(jì)中介、租賃物業(yè) 。



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