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德陽|房價真的跌了，為何40%購房者卻“放棄買房”？黃奇帆說清楚了( 二 )

成都德陽


第一 ， 受“買漲不買跌”思想影響 ， 且“隨大流者”居多
過去二十年 ， 我國房價都保持“不斷上漲”的姿態(tài) 。 哪怕是過去有過3次房價波動 ， 但也僅僅是保持穩(wěn)定或小幅微漲 ， 更重要的是每一次波動后 ， 總會有更大幅度的上漲 。 這使得數(shù)以萬計的人形成了“房價只漲不跌”的預期 。
另外 ， “買漲不買跌”的邏輯在房地產(chǎn)行業(yè)更是被當成投資買房的鐵律 。 過去二十年 ， 我國房價都沒跌過 ， “買漲”是多年積累的成功經(jīng)驗 。 去年下半年以來 ， 房地產(chǎn)降溫顯著 ， 70個典型城市中 ， 有超過8成的城市都在降價 ， 這是歷史首次 ， 更是之前從未遇到過的情況 ， 所以不管是對于投資客 ， 還是對于剛需購房者 ， 此時“持幣觀望”才是最明智的選擇 。 這其中有一部分人是真的參透了投資買房的道理 ， 但絕大多數(shù)者是“隨大流”——別人都不買 ， 我也不買 ， 售樓部沒人 ， 市場行情不好 ， 還是再等等吧 。

第二 ， 收入大幅下降 ， 不敢盲目購房
2020年以來 ， 受疫情影響 ， 很多行業(yè)都遭受了重創(chuàng) ， 尤其是航運、客運、旅游、餐飲、外貿(mào)等行業(yè) ， 不僅客戶流失嚴重 ， 而且訂單量驟降 。 企業(yè)不好過 ， 打工人更不好過 ， 影響輕微的 ， 可能僅僅是工資收入下滑 ， 影響較嚴重的 ， 直接失業(yè) ， 經(jīng)濟來源徹底被切斷 。 可以說當前時期 ， 各行各業(yè)都面臨不同程度的失業(yè)、被裁、降薪、調(diào)崗等情況 ， 尤其是地產(chǎn)行業(yè) ， 今年以來有多家企業(yè)爆出給員工“放長假” 。 而失業(yè)、降薪等的背后 ， 意味著很多人的工資收入大大降低了 。
3月中旬 ， 騰訊裁員、阿里裁員、裁員三個關鍵詞沖上熱搜 ， 可謂各種壞消息鋪天蓋地 。 有人調(diào)侃 ， 如果消息屬實 ， 杭州、深圳很多前兩年高價買房的程序員可能要斷供了——這些高收入群體 ， 名下基本都有動輒兩三萬的房貸 ， 一旦被裁 ， 短期難以找到下家 ， 家庭收入來源為零 ， 個人積蓄又能撐得了多久呢 。
此外 ， 疊加房地產(chǎn)行業(yè)步入“降溫周期” ， 很多前兩年加杠桿購房的人 ， 這兩年房產(chǎn)升值預期嚴重不足 。 而且不乏一些短期投資炒房的人 ， 算盤落空 。 這些過來人投資房產(chǎn)失敗的經(jīng)驗 ， 赤裸裸地展示在大家的面前 ， 前車之鑒 ， 很多人不可能視而不見 。 所以 ， 收入下滑嚴重 ， 也是影響很多人“放棄買房”的重要原因之一 。

對于當前樓市處于“降溫周期” ， 但是購房者買房熱情不高一事 ， 黃奇帆近日接受采訪時 ， 也說清楚了背后的真實原因：中國房地產(chǎn)市場進入了新階段 ， 關鍵的一些指標都出現(xiàn)了拐點 ， 這意味著未來的房地產(chǎn)行業(yè)會增長乏力、投資降速 ， 此外在住房需求基本得到滿足的情況下 ， 房企銷售、住房貸款等指標也會大幅萎縮 。 簡單來說就是 ， 房價下行時期 ， 40%購房者“放棄買房” ， 一方面是購房需求得到滿足了 ， 增長陷入瓶頸；另一方面是投資房產(chǎn)無利可圖了 ， 房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性 ， 不再值得購買 。
對于黃奇帆的觀點 ， 我們高度贊同 。 當前時期 ， 黃奇帆所說的“影響房地產(chǎn)走勢的幾大關鍵指標”確實出現(xiàn)了拐點：1、城鎮(zhèn)化率增長的空間不大了 ， 數(shù)字層面我國的城鎮(zhèn)化率雖然只有65% ， 但實際上把把農(nóng)村里面的青年人、中年人給抽出來了 ， 小孩和老頭老太太都留在農(nóng)村 。 很多專家張口閉口 ， 我國城鎮(zhèn)紅利還有10-15年 ， 這種說法并不科學；
2、中國的老齡化程度在逐漸加深 。 當前時期處于“深度老齡化社會”階段 ， 預計2035年60歲及以上老人比例會高達30%以上 ， 進入“超老齡化社會” 。 而老齡人越多 ， 需要的房子越少 ， 反而死亡率在增加 ， 會退出很多房子來；

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