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姚振華|17個+盤！1.3-1.5萬/㎡，西安主城最后的低價機會！

房地產行業寶能姚振華

姚振華|17個+盤！1.3-1.5萬/㎡，西安主城最后的低價機會！

西安新房價格在1.5萬/㎡左右及以下還有多少機會？

根據已經房價公示信息和樓盤銷售進展看 ， 目前中心城區新房按照樓棟均價看 ， 在1.3-1.5萬/㎡的盤 ， 僅有17個+盤 。

當然 ， 西咸新區的涇河新城、空港新城的新房基本都在這個價格水平 ， 而且不限購 ， 選擇的余地還是不小的 。

從價格看 ， 這些低價盤 ， 對于部分買房人士來說 ， 可能是“最后的機會” 。
一個客觀的現實是：新房起步價格門檻在不斷提高 。

以西安中心城區剛需價格門檻看 ， 從1萬/㎡到1.2萬/㎡ ， 用了約1.5年時間；從1.2萬/㎡到1.4萬/㎡ ， 則用了1年左右的時間；而從1.4萬/㎡到1.6萬/㎡甚至更高 ， 需要的時間則會更短 。
當然這是從整體來說的 ， 具體到各個區域 ， 期間的表現是不一樣的 ， 有些區域 ， 如城南的曲江、高新 ， 甚至長安、航天 ， 價格跨度用的時間更短 。

而有些區域 ， 如浐灞、港務等 ， 則需要的時間稍微長一些 。
他們的差異在于：
1、區域存量盤較多 ， 推出房源周期長 ， 受控價因素影響 ， 前后房源的價格差異不是太大 ， 新房的價格在近1、2年 ， 看上去稍低 ， 成為“低價房” 。

2、區域新房價格本來不高 ， 幾年來雖然穩步提升之中 ， 但是和其它區域相比總體上也還不算高 ， 甚至是“價格洼地” ， 如港務等區域 。

3、區域存量盤少 ， 中間幾年新盤出現有斷檔 ， 近期的新盤受地價、產品定位等各種因素影響 ， 起步價格較高 ， 襯托前兩種情況的新房價格上有優勢 。
也就是說 ， 當前的“低價盤” ， 有兩種情況：一種是老盤推新 ， 另一種是純新盤 。
從目前中心城區價格和產品看 ， 一般來說 ， 價格在1.3-1.5萬/㎡的屬于純剛需盤 ， 在1.6-1.8萬/㎡的屬于改善盤 ， 在1.8萬/㎡到2萬/㎡+的則屬于高端改善了 。


這是通常的定義 ， 但是也有些盤 ， 價格在1.8萬/㎡甚至更高 ， 戶型和定位偏改善之外 ， 也有數量不少的房是剛需面積段的 。
現在我們說的“低價盤” ， 在中心城區范圍內是指房價1.3-1.5萬/㎡的盤 ， “撿漏”的機會就這些盤中產生 。
我們做了一個梳理 ， 截止3月22日 ， 西安中心城區還有至少17個盤 ， 要么整盤均價在1.3-1.5萬/㎡ ， 要么局部樓棟的均價在這個水平上 。

這些盤具體如下（因統計時間或存誤差 ， 具體以售樓部信息為準） ， 當然不排除還有一些老盤有房源尚未推出 ， 價格也屬于“低價盤”之列 ， 不過很少了：


這其中 ， 除了白雲興慶御苑近1#號樓的均價在1.42萬/㎡ ， 尚未推出外 ， 其它盤基本是表格中所列價格 。
【姚振華|17個+盤！1.3-1.5萬/㎡，西安主城最后的低價機會！】可以看出 ， 新盤價格稍低的主要集中在浐灞、港務兩區 ， 以及經開的高鐵新城板塊 ， 其它城區價格稍低的盤比較少 ， 僅有零星出現 。

而除了港務是個近幾年全新崛起的板塊之外 ， 包括浐灞的低價盤和其它區域的類似價格盤 ， 都屬于老板塊出新盤或老盤推新 。

選擇全新地段全新盤 ， 還是老板塊的新盤 ， 或者是老盤推新的 ， 就看自己的喜好了和以何種因素為決定購買優先項 。

全新地段全新盤的好處是城市面貌新 ， 產品理念新 ， 不足之處是成熟度和氛圍的形成需要時間 。

老板塊新盤和老盤推新的長處在于地段成熟度高 ， 配套不用等待 ， 欠缺的可能是產品理念不夠新 。

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