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今天來聊聊近年福州推出的一些袖珍盤，從目前網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，雖然房源總量很少，但是不少的去化成績比想象中來得差，其中奧體、金山，兩個(gè)袖珍盤，更是典型代表。
正祥鳳林別舍2021年2月3日，正祥以1.88億競得福州宗地2021-06號，樓面地價(jià)20289元/㎡，土地面積：6.95畝，容積率：2.0 ，建筑限高：50米。
項(xiàng)目設(shè)計(jì)兩棟小高層住宅，主推98、143產(chǎn)品。2021年8月項(xiàng)目備案上市，兩棟住宅，合計(jì)67套，均價(jià)2.9W ，目前網(wǎng)簽19套，去化率28% 。
這個(gè)去化速度，相當(dāng)于這個(gè)袖珍盤， 7個(gè)月時(shí)間，月均銷售2.7套。

查看網(wǎng)簽房源分布：（特殊情況：1#樓102面積119平）

98產(chǎn)品：共15套，網(wǎng)簽14套，去化率93%
143產(chǎn)品：共52套，網(wǎng)簽5套，去化率9%

目前也采取分銷，放出不少優(yōu)惠房源，可惜查看實(shí)際備案價(jià) ，這些優(yōu)惠房源，統(tǒng)統(tǒng)是騙局，優(yōu)惠價(jià)就是備案價(jià) 。
【從奧|從奧體到金山，袖珍盤做改善，為何都撲街？】
分析：對于項(xiàng)目而言，算是袖珍盤的典型，面積不到7畝，樓面價(jià)2W ，備案價(jià)2.9W ，按差價(jià)來看，空間也不算非常大。
對于區(qū)位而言，位于奧體，比目前在售的水晶榕著、江山云出等外圍盤，項(xiàng)目位于奧體西側(cè) ，周邊地鐵5號線，北側(cè)陽光天地，東側(cè)不遠(yuǎn)就是飛鳳山公園，周邊一眾次新盤。
從位置來說，算得上奧體的腹地，不過目前奧體的市場，已經(jīng)不能用冷來形容。
高峰期，板塊定位低容積率的住宅花園，打造了不少改善產(chǎn)品，均價(jià)也都在3W以上。
不過目前，從這個(gè)袖珍盤來看，定位可以說被市場打臉了。
沒有社區(qū)的項(xiàng)目，在板塊沒有熱度之后，周邊次新盤一堆競品，還設(shè)計(jì)大量卡在限購內(nèi)的143產(chǎn)品。
最后的結(jié)果，不但沒有享受溢價(jià) ，連去化都低迷，反而小量的98產(chǎn)品，短時(shí)間就做到了高去化。
雖然去化低迷，但是樓面價(jià)并不低，目前并沒有降價(jià)讓利購房者，通過虛假包裝優(yōu)惠價(jià)+分銷傭金。
這個(gè)操作是目前不少滯銷盤的縮影，第一步都是先通過分銷，實(shí)在賣不動，再考慮售價(jià)做優(yōu)惠。
雖然目前還在堅(jiān)持，但是從上市半年之久，也注定了做143平米，在奧體一樣撲街。

大東海天樾2021年2月3日，大東海以限價(jià)5.07億元+配建1500㎡自持社會租賃住房競得宗地2021-04號地塊，可售樓面價(jià)約22975元/㎡，土地面積：17.84畝，容積率：2.3 ，限高：60米。
項(xiàng)目設(shè)計(jì)兩棟小高層住宅，主推193-205平方米產(chǎn)品。
2022年1月項(xiàng)目備案上市， 1號樓備案， 46套，備案均價(jià)3.1W ，目前網(wǎng)簽1套，去化率2% 。開盤傳出的消息，項(xiàng)目要求加價(jià) ，實(shí)際售價(jià)4W ，看到的去化數(shù)據(jù)：