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房價|現(xiàn)在的杭州樓市，為什么閩系房企這輪“爆”得這么慘？( 二 )

房價購房置業(yè)杭州樓市


去年3月份之后 ， 杭州房價還繼續(xù)上漲了一波 。 也就是說 ， 上城區(qū)的房價應(yīng)該是已經(jīng)突破了均價5萬以上 ， 只是成交量非常低 。

另一方面 ， 杭州的炒房氛圍比較濃厚 。
基本上二手房掛牌價和實際的成交價之間差距在20%左右 ， 也就是你看到5萬一平的掛牌價 ， 實際上成交價只有4萬 。 像是未來科技城那些炒房客比較集中的地方 ， 掛牌價和成交價 ， 差距會更大 。
總結(jié) ， 在杭州買房 ， 還是要盯著那些限價紅盤 ， 二手房風(fēng)險太高了 。
事實上 ， 房地產(chǎn)走到這一步了 ， 無論是房價大漲或者房價大跌 ， 背后折射出來的 ， 都是房地產(chǎn)整個行業(yè)都畸形了起來 。
導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)畸形 ， 有貨幣寬松、銀行拱火、也有房企擴大杠桿 ， 只想著干一票就跑路 ， 還有炒房客趁機渾水摸魚 。
地方上看到錢來了 ， 也只想著現(xiàn)在這幾年 ， 沒有想以后怎么辦 。
盡管我們的人均可支配只有老美的6分之一到4分之一之間 ， 但是我們的房價卻可以吊打老美 。

【房價|現(xiàn)在的杭州樓市，為什么閩系房企這輪“爆”得這么慘？】而房價這么高 ， 并不代表國內(nèi)房地產(chǎn)就是健康的 。
那么多城市 ， 就只有一個長沙 ， 房價能算是勉強和經(jīng)濟相匹配 ， 其他的城市房價都明顯的存在泡沫 。
因為其他城市房價都存在泡沫 ， 所以只有一個長沙房價不高的時候 ， 長沙就成了一個另類 。
這個城市房價不漲 ， 別的城市房價漲了 ， 那么這個城市的人在資產(chǎn)上就比別的城市低一些 ， 在這種模式下 ， 就是一個惡性循環(huán) 。
房地產(chǎn)畸形了這么久 ， 觸角遍布各個行業(yè) ， 想要讓房地產(chǎn)恢復(fù)到健康理性 ， 需要時間 。
03、為什么閩系房企這輪“爆”得這么慘？為什么 ， 閩系房企這輪“爆”得這么慘？
強擴張、高周轉(zhuǎn)、高杠桿、賭性強、銷售額注水是閩系房企的典型特征；
“先拍地、后找錢”在2020年前 ， 也是閩系房企的特色；權(quán)責(zé)不清晰、高階經(jīng)理人缺失、老板獨權(quán)（掌控欲強、實質(zhì)放權(quán)難）、現(xiàn)代化治理結(jié)構(gòu)和家族特色（親屬裙帶關(guān)系復(fù)雜）結(jié)合 ， 也是閩系房企的特點 。
2016-2017年 ， 閩系房企在百強房企中占比達到22-25% ， 數(shù)據(jù)和排名看看就好 ， 很多閩系房企老板對排名非常在意 ， 很多是花錢買的榜單 ， 為了打通融資渠道和降低融資成本 。
閩系房企從早期開始 ， 就已經(jīng)非常善于利用民間資金 ， 福建的企業(yè)主相互拆解資金也是傳統(tǒng) 。
全國化布局后 ， 借道金融領(lǐng)域 ， 布局金融產(chǎn)業(yè)是常態(tài) 。

拆解了一番陽光城和泰禾 ， 遠比其他區(qū)域的房企要復(fù)雜：擔(dān)保貸款、信托融資、股權(quán)質(zhì)押、再融資、地產(chǎn)基金、券商和基金子公司（證券）、資產(chǎn)管理、銀行、保險等金融通道業(yè)務(wù) ， 陽光城和泰禾均有涉及 。
每一次拆解 ， 都得感慨 ， 這得多大膽 ， 才能把杠桿做到近乎空手套白狼的程度 ， 像福晟 ， 年化36%的資金都敢借 。
高杠桿加高周轉(zhuǎn)的模式 ， 用別人的錢來賺錢 ， 被限價只能低價走量 ， 低毛利甚至虧損 。
后來市場遇冷、融資受阻 ， 整個民營地產(chǎn)行業(yè)都很難受 ， 面臨生死危機 。 閩系暴雷比其他區(qū)域的房企多 ， 其實也不奇怪 。
靠高杠桿率賺錢 ， 是拿別人的錢來賺錢 ， 用較少的股東投入 ， 就能撬動大量的資產(chǎn) 。 這個的重點是風(fēng)控能力必須強 ， 否則 ， 當(dāng)銀根收緊、融資困難時 ， 這類企業(yè)將受到巨大沖擊 ， 典型如華夏幸福、恒大地產(chǎn) 。
靠高周轉(zhuǎn)率賺錢 ， 看起來只要薄利多銷就可以 。 不過 ， 其風(fēng)險也大 ， 對成本費用、渠道的管控能力要跟得上 ， 管理稍有不慎 ， 或者大環(huán)境遇到變化 ， 就可能虧損 。 典型如碧桂園、萬科 。

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