近日 ， 小編遇到一個(gè)當(dāng)事人咨詢問題：當(dāng)事人通過中介公司向房東交了2萬定金 ， 雙方簽訂了房屋買賣合同 。 但是在履行過程中 ， 當(dāng)事人因資金問題無法湊足購房款 ， 于是不想買了 ， 當(dāng)事人也知道自己違約 ， 故愿意兩萬定金不要了 ， 但是買賣合同上約定的還有總房款20%的違約金 ， 故房東不愿意 ， 要求當(dāng)事人要按合同辦事 ， 否則定金不退 ， 還要求支付違約金 ， 當(dāng)事人就來問該怎么辦？
【百里守約|二手房交易過程中，守約方能同時(shí)要求對(duì)方賠償定金和違約金嗎？】首先 ， 依據(jù)法律上定金罰則 ， 買方支付定金的目的就是為了擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn) ， 所以建立在買方違約的基礎(chǔ)上 ， 房東不退定金 ， 合理合理 。 雙方簽訂合同后 ， 又簽訂了合同違約條款 ， 要求違約方支付總房款20%的違約金 。 司法實(shí)踐中 ， 法院會(huì)支持房東同時(shí)主張定金和違約金嗎？
其次 ， 根據(jù)《民法典》第588條規(guī)定：當(dāng)事人即約定違約金 ， 又約定定金的 ， 一方違約時(shí) ， 對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款 。 當(dāng)定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失的 ， 對(duì)方可以請(qǐng)求超過賠償定金數(shù)額的損失 。 也就是說 ， 房東需要在定金和違約金上選擇一項(xiàng)進(jìn)行主張 ， 如果選擇定金 ， 認(rèn)為不足以彌補(bǔ)自己的損失 ， 可以增加超過定金的賠償金額（比如 ， 在和買房簽訂合同的同時(shí) ， 當(dāng)時(shí)有另外一家也在溝通 ， 讓自己?jiǎn)适Я顺山粰C(jī)會(huì)；當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格 ， 高于現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格 ， 降低了房東的預(yù)期利益） ， 但需要房東承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任 。 如果選擇違約金 ， 總房款20%的違約金 ， 買房應(yīng)該會(huì)抗辯比例過高 ， 遠(yuǎn)高于房東的實(shí)際損失 ， 所以這時(shí)候房東還是要有一定的舉證 ， 證明自己的損失 。
所以 ， 針對(duì)上述問題 ， 小編建議最好還是由當(dāng)事人和房東進(jìn)一步溝通 ， 看是否定金能夠彌補(bǔ)損失 ， 或者雙方商量一個(gè)任何的賠償金額；如果無法協(xié)商一致 ， 那就交由法院進(jìn)行綜合評(píng)估裁判 。
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