日本免费全黄少妇一区二区三区-高清无码一区二区三区四区-欧美中文字幕日韩在线观看-国产福利诱惑在线网站-国产中文字幕一区在线-亚洲欧美精品日韩一区-久久国产精品国产精品国产-国产精久久久久久一区二区三区-欧美亚洲国产精品久久久久

  1. 首頁 > 云知道 > >

杭州|接下來樓市風(fēng)向標(biāo)：且看二手房

杭州

杭州|接下來樓市風(fēng)向標(biāo)：且看二手房

文章圖片

杭州|接下來樓市風(fēng)向標(biāo)：且看二手房

文章圖片


本文是專欄第341篇文章 。
最近新房市場吹的風(fēng)大家都看明白了 ， 但接下來真正的跡象且看二手房 。
二手房跟一手房一直是硬幣的兩面 ， 這兩個水池原來是通著的 ， 房價在新建商品房到存量二手房之間是有傳導(dǎo)效應(yīng)的 。 這個本來也正常 ， 都是房子 ， 最主要的區(qū)別是新房是從開發(fā)商手里面 ， 二手房是從個人房主手里買（也有部分企業(yè)機構(gòu)持有的） 。 其他例如交付期限、房齡等等的差異并不是最主要的影響因素 ， 起碼在價格的波動傳遞過程中是這樣 。
過去這些年 ， 二手房價格跟著新房走 ， 一般有個4~6個月的滯后期 ， 像漣漪一樣從核心城市向周邊縣市擴散這么一個過程 ， 漲跌周期都是如此 。 但在2020年之后樓市開始呈現(xiàn)分化 ， 新房和二手房開始出現(xiàn)分水嶺 ， 此時還不算太明顯 ， 之后的2021年由于信貸傾斜 ， 二手房的貸款審批非常慢 ， 可以說貨幣供應(yīng)先給一手房保障流動性 ， 而刻意的斷掉了二手房 。

前面說了一二手房在市場端買賣并沒有那么大區(qū)別 ， 都需要銀行貸款支持 ， 這也是房地產(chǎn)金融屬性的一個特征 。 一套房子在哪個城市都不便宜 ， 對照各地的收入水平而言 ， 房子已經(jīng)是普通家庭財產(chǎn)的主要組成部分 ， 同時一般不靠貸款的情況也少 ， 所以貸款杠桿、利率是左右房子流動性的根基 。 簡而言之 ， 只要放水量足夠 ， 樓市才會被推起來 。
若干年以來房價成為一種信用契約 ， 就是大家都相信房價上漲的情況下 ， 一手房好賣、土地好賣 ， 二手房價格看漲但是房東不著急賣 。 假如這個默契被打破 ， 那么信心波動會從二手房市場倒過來向一手房傳遞 ， 進而影響新建商品房開工規(guī)模面積 ， 然后房企謹(jǐn)慎拿地 。 你會看到這個過程中還是貨幣供應(yīng)量在左右市場 。 2008年開始的4萬億 ， 當(dāng)時的GDP才接近32萬億 ， 這個投放比例很高 ， 同時那時候居民貸款比重則較低 。 今年新的4萬億 ， 占比2021年114萬億的GDP來說是要低很多 ， 當(dāng)然 ， 單純對比GDP也不全面 ， 而且真正的貨幣投放擴張也不僅僅是這4萬億 。
通過專項債、貸款利率降低、增加授信等途徑 ， 給地方融資平臺、企業(yè)、個人以更高的貸款額度 ， 這樣總體貨幣投放要更高于4萬億 。 就好比國家給整個經(jīng)濟發(fā)了一張信用卡 ， 額度不低 ， 利率還不高 ， 鼓勵大家先消費 ， 然后你的消費就是其他人的收入 ， 然后其他人在拿到收入后也用于投資和消費 ， 這樣再滾動起來 ， 而且增加了貨幣乘數(shù) ， 總的貨幣供應(yīng)量是遠(yuǎn)大于4萬億的 。
目前我國居民的杠桿率在62%左右 ， 相較2008年更難拉動了 ， 這時候鎖死二手房流動性 ， 給一手房讓路 ， 才是關(guān)鍵 。

大家去年已經(jīng)開始問一個問題：如果二手房價格跌了 ， 房東愿意把手中的房子打折賣掉么？
這個問題包含了好幾個內(nèi)容 ， 房東當(dāng)初入手的價格是多少與現(xiàn)在打折后差異多少 ， 賣掉房子還要考慮兩個成本 ， 資金的機會成本能不能被房價覆蓋 ， 持有的成本（未來的房產(chǎn)稅）考慮是否會影響房東未來家庭現(xiàn)金流；更重要的是對未來的預(yù)期房價會不會再漲回去 ， 這可能是最重要的判斷因素了 。
還有一點是擁有房產(chǎn)的人們感性上不愿意接受房價下跌 ， 跟股票一個意思 ， 只不過房子沒有那么強的波動性和流動性 。 同時市場對變化有滯后性 ， 尤其是在堅持自己手里房子對外報價方面 ， 人們更愿意形成價格聯(lián)盟來維系價格不下跌 ， 之前甚至某小區(qū)就有過這種情況業(yè)主集體建群統(tǒng)一對外報價 ， 低價出售的人成了社區(qū)公敵 。

推薦閱讀