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購房置業|一文讀懂琶洲購房邏輯（一）

長沙虛假宣傳購房置業

購房置業|一文讀懂琶洲購房邏輯（一）

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購房置業|一文讀懂琶洲購房邏輯（一）

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購房置業|一文讀懂琶洲購房邏輯（一）


這是拿鐵房產觀的第129篇原創
各位拿鐵的老鐵們 ， 久等了 ， 關于琶洲的購房邏輯來了 。
前言文章的主線分為幾個部分：
一、琶洲的規劃和展望
二、琶洲的影響力范圍和購房邏輯
三、琶洲現有存量的機會羅列
在說琶洲之前 ， 我們要搞清楚哪里才是真正的琶洲 ， 再來討論 ， 琶洲的利好什么時候兌現 ， 以及琶洲對周邊樓市的影響 ， 和機會在哪 。

從2020年底開始 ， 就陸續有一些琶洲上班的人來咨詢購房計劃 ， 他們來自于阿里、騰迅、YY等互聯網科技公司 ， 他們有些是從深圳或其他城市調過來的 ， 公司還給予百萬購房補貼 。
其實也就是前年開始 ， 琶洲的寫字樓開始陸續進駐辦公了 ， 跟發展了十年的金融城比 ， 琶洲的速度更能代表廣州 。
第一 ， 金融城周邊面貌沒法和琶洲相比 ， 第二 ， 金融城還是待建狀態 ， 投產時間比琶洲要晚 ， 第三 ， 琶洲的產業相對金融服務業更扎實 ， 第四 ， 琶洲有土地供應 ， 而金融城沒有 。
這里不是說金融城不好 ， 也不是說金融城差 ， 而是琶洲的成型更早 ， 價值頂點體現得更早 ， 十幾萬的保利天悅自然沒有20多萬的臻溋銘鑄和吹上天的江源半島泡沫大 。
一、琶洲的規劃和展望回歸主題 ， 以下是我在匯悅臺35樓的位置拍的照片（琶洲簡直是為匯悅臺而生） 。

再來看看琶洲具體的范圍 。

以前的琶洲都是以會展中心及周邊寫字樓、酒店為主 ， 2015年之后保利天悅為主的萬勝圍東區 ， 也就是中2區開始成型 ， 現在我們說的琶洲互聯網集聚區說的是現在的西區 。
去年開盤的保利天珺實際上屬于東區 ， 而大熱的廣州地鐵赤沙車輛段上蓋的TOD項目就是上圖的南區 。
中區西區已經開發完了 ， 現在待開發的是萬勝圍片區和東區以及南區 ， 南區主要是赤沙舊改 。
整個琶洲的住宅是非常稀缺的 ， 一直沒有供應 ， 將來的供應主要在東區和南區 。
保利天珺除了賣江景 ， 實際上和現有的琶洲是有明顯的斷裂帶的 ， 被環城高速分割 ， 說難聽點 ， 都不屬于琶洲板塊 ， 只能是被外溢 ， 屬于泛琶洲板塊 。

此外 ， 東區從規劃到實施 ， 還有很多路要走 ， 現在有大片的城中村、產業園等 ， 兌現周期至少是15年以上 。
未來五到八年 ， 我們盡量展望的是南區以及萬勝圍板塊 。
二、琶洲買房的邏輯琶洲屬于海珠 ， 海珠房子貴不在于海珠的經濟實力有多強 ， 而在于海珠的土地金貴 。
海珠是一個江心島 ， 東邊的海珠湖、濕地公園、瀛洲公園肯定是不能開發的 ， 只能賣些海珠西的零星地塊 ， 以及舊改 。
目前舊改也卡殼了 ， 新規不允許大拆大建了 ， 開發商一個個暴雷 ， 富力舊改的赤沙 ， 佳兆業舊改的石溪 ， 也前途未卜 ， 海珠舊改的效率跟黃埔還是沒得比 。
即便是賣地 ， 地塊都很小 ， 個個建的都是單體樓 ， 容積率高到懷疑人生 。
你現在想要在海珠買個帶剛需盤的花園小區 ， 是沒有的 ， 如果面積大 ， 那開發商一定爭破頭 ， 五萬多的樓面價 ， 開發商一定是要建豪宅的 ， 要不就配個容積率6以上的剛需戶型給你 。

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