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購房置業(yè)|買房，大社區(qū)好還是小社區(qū)好( 二 )

購房置業(yè)


而且你永遠(yuǎn)猜不到你的上下樓住著什么樣的人 ， 時間長了居住體驗完全感覺不到 。
3 ， 物業(yè)管理困難：這種超大社區(qū) ， 居住人口多 ， 對物業(yè)的管理和治理要求非常高 。
就拿大家最熟悉的保潔安防來說吧 ， 這些人員都需要管理成本 ， 一旦人員配備不充足 ， 小區(qū)環(huán)境和安全性就會大打折扣 。
而且內(nèi)部人員雜亂導(dǎo)致的亂丟垃圾等道德問題的管理 ， 才是最難的 。

更怕就是遇上一些突發(fā)狀況 ， 超大型社區(qū)人口聚集越多 ， 風(fēng)險也就越大 。 這次疫情就凸顯出了超大社區(qū)管理之痛 。
像北京天通苑常住人口近50萬 ， 號稱亞洲最大的社區(qū) ， 在人口如此龐大的社區(qū)防疫工作的難度可想而知 。

4 ， 不好賣：大社區(qū)房源多 ， 如果同一時期有成千上百套房同時掛牌出售 。 對于買家來說 ， 選擇性更多了 ， 議價空間也就越高 。
同期放盤量太多 ， 業(yè)主根本沒有話語權(quán) ， 房子根本賣不上價 。 先別說抱團(tuán)抬價了 ， 肯定會有少數(shù)降價急賣的 。
一來二去 ， 更多人為了出手而降價 ， 整個樓盤的二手均價自然就下去了 。

我們可以看一下超大社區(qū)的漲幅和周邊普通小區(qū)的漲幅對比 。

以北京的天通苑為例 ， 目前均價4萬 ， 而其所在的昌平區(qū)二手房均價已經(jīng)過4.5萬 。


雖然超大社區(qū)帶給我們有利的一面 ， 但在購房上 ， 如果有其他選擇的話 ， 是不太建議買超大社區(qū)的 。 畢竟物業(yè)管理要求高、居住體驗比較差、后期出售潛力也不大都是實(shí)實(shí)在在存在的問題 。
03
該選怎樣的社區(qū)？

既然超大型社區(qū)有這么多的缺點(diǎn) ， 那么 ， 應(yīng)該選什么樣的社區(qū)呢？
答案是：相對適中的社區(qū) 。
體量太小的 ， 甚至獨(dú)棟、兩棟的剛需盤 ， 幾乎沒有空間容納社區(qū)配套 ， 園林景觀甚至基礎(chǔ)綠化都達(dá)不到 ， 自住的舒適度也無法滿足 ， 后期出手時也難找到買家 。

回過頭看普通住宅 ， 無論是從居住舒適性還是投資價值 ， 未來獨(dú)棟無社區(qū)、只有空中花園的小社區(qū)慢慢都會被市場淘汰 。
從目前市場情況來看 ， 建筑面積在15-20萬平米左右的社區(qū)會比較宜居 ， 社區(qū)空間在5-10棟 ， 戶數(shù)500-1000戶是最舒適的 。

這樣大小的社區(qū)基本的綠化和生活配套都有 ， 居住人口也比較適中 ， 不僅滿足了生活的舒適度 ， 而且也不會因為二手房的出貨量而影響成交周期 。
而且 ， 相較于一些大社區(qū)項目 ， 體量較小的項目 ， 開發(fā)周期更短 。
尤其在如今的房地產(chǎn)市場 ， 目前幾乎所有的大社區(qū)都是分期開發(fā) ， 開發(fā)周期長就意味著變數(shù)大 。 相反 ， 一些適中的小區(qū)風(fēng)險相對較小 。
最后 ， 想告訴大家買房時除了考慮其他因素外 ， 選擇社區(qū)這樣的細(xì)節(jié)問題也不要忽視 ， 大社區(qū)人多雜亂 ， 資源不均 ， 未來潛力也不足 ， 體量太小的社區(qū)配套不完善 ， 居住舒適度無法保證 ， 未來也不好出手 。
結(jié)合自身預(yù)算 ， 選擇合適的社區(qū) ， 后期不管是自住還是投資都比較安心 。

先做個小調(diào)查吧：

你買房時通常問什么？
交通？學(xué)校？醫(yī)療？
還是容積率？綠化率？樓間距？
但我猜有一個細(xì)節(jié) ， 你可能會忽略 。
那就是 ， 社區(qū)大小 。
今天我們就來討論一個令許多購房者頭疼的問題：買房 ， 選大社區(qū)還是小社區(qū)？

01
社區(qū)劃分
先來看一下社區(qū)大小的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)：
小型社區(qū)人口1000—5000人左右 ， 用地規(guī)模20000—90000平方米；
中型社區(qū)人口7000—13000人左右 ， 用地規(guī)模150000—300000平方米；

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