大型社區(qū)人口規(guī)模在3萬人-5萬人 ， 用地規(guī)模大概在600000-1200000平方米 。
規(guī)模再往上 ， 就是超大社區(qū)了 。
但這只是書面概念 ， 所以我們還需要知道：小區(qū)的戶數(shù) 。
就這還不算是小區(qū)的最終人數(shù) 。
如果我們以“棟”為單位換算：
按一戶3人 ， 每棟33層 ， 一棟兩單元 ， 每單元兩梯4戶來計算 。
那么一棟樓居住的人數(shù)大概是792人 ， 以1000-5000人居住的小社區(qū)換算 ， 那么7棟以下為小社區(qū) 。
17棟以下算作中社區(qū)；棟數(shù)在17-63棟算作大社區(qū) ， 再往上就是超大社區(qū)了 。
當(dāng)然 ， 這樣的劃分多少有點粗糙 ， 這里只是提供一個參考 。
明白了社區(qū)劃分 ， 我們再從居住舒適度和投資角度來說 ， 怎樣的社區(qū)體量適合購買？
02
超大型社區(qū)
超大型社區(qū)聚集了大量的人口 ， 比如超市、菜場、早餐店等等 ， 各種便民設(shè)施可以說是該有的都有 ， 不用出社區(qū)就能滿足一切的基本需求 。 甚至還有公交車站直達地鐵 ， 比如御景城社區(qū) 。
但是同時因為它的體量巨大 ， 也存在一些硬傷 。
1 ， 人均資源有限 ：人多了 ， 人均能享受到的資源就有限了 ， 買房時 ， 地鐵、學(xué)校、超市應(yīng)有盡有 。 住進去才發(fā)現(xiàn)去個地鐵口就要15分鐘 ， 平時逛超市 ， 去健身房更是要從東頭走到西頭 。
雖然說配套都有 ， 但自己能用得上的或許為數(shù)不多 。
2 ， 居住舒適感一般：有些大型社區(qū)的人口 ， 動不動就上萬了 。 而且租戶多 ， 人也雜 ， 很有可能 ， 你的鄰居是一個月?lián)Q一次 。
而且你永遠(yuǎn)猜不到你的上下樓住著什么樣的人 ， 時間長了居住體驗完全感覺不到 。
3 ， 物業(yè)管理困難：這種超大社區(qū) ， 居住人口多 ， 對物業(yè)的管理和治理要求非常高 。
就拿大家最熟悉的保潔安防來說吧 ， 這些人員都需要管理成本 ， 一旦人員配備不充足 ， 小區(qū)環(huán)境和安全性就會大打折扣 。
而且內(nèi)部人員雜亂導(dǎo)致的亂丟垃圾等道德問題的管理 ， 才是最難的 。
更怕就是遇上一些突發(fā)狀況 ， 超大型社區(qū)人口聚集越多 ， 風(fēng)險也就越大 。 這次疫情就凸顯出了超大社區(qū)管理之痛 。
像北京天通苑常住人口近50萬 ， 號稱亞洲最大的社區(qū) ， 在人口如此龐大的社區(qū)防疫工作的難度可想而知 。
4 ， 不好賣：大社區(qū)房源多 ， 如果同一時期有成千上百套房同時掛牌出售 。 對于買家來說 ， 選擇性更多了 ， 議價空間也就越高 。
同期放盤量太多 ， 業(yè)主根本沒有話語權(quán) ， 房子根本賣不上價 。 先別說抱團抬價了 ， 肯定會有少數(shù)降價急賣的 。
一來二去 ， 更多人為了出手而降價 ， 整個樓盤的二手均價自然就下去了 。
我們可以看一下超大社區(qū)的漲幅和周邊普通小區(qū)的漲幅對比 。
以北京的天通苑為例 ， 目前均價4萬 ， 而其所在的昌平區(qū)二手房均價已經(jīng)過4.5萬 。
雖然超大社區(qū)帶給我們有利的一面 ， 但在購房上 ， 如果有其他選擇的話 ， 是不太建議買超大社區(qū)的 。 畢竟物業(yè)管理要求高、居住體驗比較差、后期出售潛力也不大都是實實在在存在的問題 。
03
該選怎樣的社區(qū)？
既然超大型社區(qū)有這么多的缺點 ， 那么 ， 應(yīng)該選什么樣的社區(qū)呢？
答案是：相對適中的社區(qū) 。
體量太小的 ， 甚至獨棟、兩棟的剛需盤 ， 幾乎沒有空間容納社區(qū)配套 ， 園林景觀甚至基礎(chǔ)綠化都達不到 ， 自住的舒適度也無法滿足 ， 后期出手時也難找到買家 。
回過頭看普通住宅 ， 無論是從居住舒適性還是投資價值 ， 未來獨棟無社區(qū)、只有空中花園的小社區(qū)慢慢都會被市場淘汰 。
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