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房價|80后趕上了房地產(chǎn)的末班車，90后乘坐著房地產(chǎn)的快餐車( 二 )

房價商品房購房置業(yè)樓市


樓市出現(xiàn)大降溫 ， 主要是體現(xiàn)在三方面：
住房需求 ， 根據(jù)央行公開的數(shù)據(jù)顯示 ， 目前我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率達(dá)到了96% ， 戶均1.5套 ， 其中擁有兩套及以上住房的家庭占比為41.5% ， 如果一個家庭擁有兩套房子 ， 我們都覺得還是正常范圍內(nèi) ， 但擁有三套及以上住房的是干嘛的？肯定是涉及到炒房因素 。
根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)調(diào)研報告顯示 ， 目前國內(nèi)房地產(chǎn)空置率約為22.3% ， 空置房產(chǎn)套數(shù)8500萬套 。 國內(nèi)的商品房市場已經(jīng)處于供大于求 ， 2021年全國百城新建商品房庫存面積5.2億平方米 ， 廣義庫存量37.7億平方米 ， 所以國內(nèi)根本不缺房產(chǎn) 。
2017年國內(nèi)房地產(chǎn)投資購房者占比為75% ， 到2020年比例下調(diào)到40% ， 而到了2021年下半年主要是以解決剛需住房為主 ， 失去了投資者的支撐 ， 單憑剛需購房者能推得起整個房地產(chǎn)嗎？

土地市場 ， 土地是房地產(chǎn)的風(fēng)向指標(biāo) ， 面粉的價格下降了 ， 面包的價格自然就不會上漲 。 2021年 ， 22城重點城市實施“集中供地” ， 第1輪土拍結(jié)果非常漂亮 ， 多處城市頻繁出現(xiàn)帝王沒有別的原因 ， 正因為是房地產(chǎn)形勢一片大好 ， 眾多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為可操控的空間還是挺大的 。
第2輪土拍出現(xiàn)了 ， 180度大轉(zhuǎn)變 ， 流拍率達(dá)到了32.4% ， 北京、廣州、杭州作為土拍大戶 ， 流拍率也接近50% ， 溢價率僅有15%以內(nèi) ， 全國300城平均溢價率為14.8% ， 根據(jù)中泰證券研究所數(shù)據(jù)顯示2021年 ， 前10個月土地出讓金 ， 只有浙江、江蘇等8個省份呈現(xiàn)出增長趨勢 ， 其他23個省份土地出讓金都呈現(xiàn)出下滑狀態(tài) ， 包括了云南、新疆、海南、黑龍江下降幅度達(dá)到了50%以上 。
2021年全年300城土地出讓金總額為5.62萬億元 ， 同比下滑9% 。 有13個省份 ， 2021年的土地出讓金同比下滑20% ， 包含了云南 ， 新疆 ， 黑龍江、蒙古、廣西、山西、甘肅、河北、寧夏、江西、吉林、河南、遼寧 。
土地財政收入的下滑 ， 意味著土地成交量都并不可觀 ， 未來整體的房價走勢處于穩(wěn)中有降的狀態(tài) 。

樓市的政策 ， 2021年樓市出現(xiàn)這么大幅度的降溫 ， 完全是政策進(jìn)行全方面的調(diào)控 ， 根據(jù)中原研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示 ， 2021年樓市共計調(diào)控次數(shù)652次 ， 出臺的政策有三道紅線、兩道紅線、二手房參考指導(dǎo)價、限購、限售、限貸、限價、等眾多政策的調(diào)控下 ， 整個市場在2023年下半年迎來了拐點 ， 根據(jù)數(shù)據(jù)顯示9月新房成交單價迎來近77個月首次拐點 。
各大機構(gòu)也對于2022年房地產(chǎn)做出了預(yù)測：
易居研究院預(yù)測未來幾年房價 ， 都會呈現(xiàn)出相對較弱的趨勢 ， 整體房價由漲轉(zhuǎn)為下跌1% ， 迎來本世紀(jì)最大“拐點” 。
社科院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告（2021~2022）》全國商品房平均銷售價格在-3%~3% ， 房產(chǎn)銷售面積在-1%~-5% ， 房地產(chǎn)開發(fā)增速2%~5% ， 2022年樓市先是呈現(xiàn)出降溫狀態(tài) ， 然后拉高、最后走平 ， 房地產(chǎn)相關(guān)指數(shù)會在第四季度逐步回歸到正值狀態(tài) 。
中指研究預(yù)測 ， 2022年商品房銷售價格會結(jié)構(gòu)性上漲2%~3.5% ， 結(jié)構(gòu)性更多的只是未來土地結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化 。 根據(jù)第7次人口普查數(shù)據(jù)中顯示 ， 目前國內(nèi)的人口主要都是流向于長三角 ， 珠三角 ， 京津冀這些地方去 ， 未來這些地區(qū)還是有很大的發(fā)展?jié)摿Φ?。

【房價|80后趕上了房地產(chǎn)的末班車，90后乘坐著房地產(chǎn)的快餐車】2022年整體的房價走勢已經(jīng)確定擁有人口凈流入的城市 ， 未來整體的潛力還是在的 ， 對于人口凈流出的城市只能出現(xiàn)有價無市的局面 ， 未來二手房新房都會出現(xiàn)無人接盤的尷尬局面 。

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