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環(huán)比|12月成交“翹尾”不改庫存上升， 三四線去化周期攀至19個月( 二 )

一線城市


環(huán)比|12月成交“翹尾”不改庫存上升， 三四線去化周期攀至19個月


??具體來看，北上廣3城環(huán)比變動不大，僅深圳環(huán)比出現(xiàn)大幅增長，主要源于本月供應顯著放量，而成交則持續(xù)降溫，新開盤項目平均去化率僅47%，即便是超級網(wǎng)紅盤，也未能如期實現(xiàn)“日光”。為了爭搶客戶，在售項目加大促銷力度，工抵房、首付分期等優(yōu)惠頻現(xiàn)，但并未收到很好的效果，部分滯銷盤去化率低于10%。
同比來看，上海的狹義庫存顯著低于去年同期，主要是基于市場韌性較強，居民購買力充裕，整體成交高位波動；北京供求持穩(wěn)，整體庫存變動不大。廣州本月供應小幅放量帶動成交回升，同比漲幅持穩(wěn)6%。二線城市中，北部內(nèi)陸城市諸如青島、沈陽、太原、武漢12月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP4。
多數(shù)城市庫存量與上月相比變動不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)，西安庫存壓力激增，狹義庫存環(huán)比上漲32%；同比來看，漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著；南京、寧波等前期大熱城市，需求回調(diào)加劇，同比漲幅也較大。
與之形成鮮明對比的是，杭州、合肥、重慶、貴陽等去庫存效果顯著，同比下降均超2成，庫存風險相對較小。三四線城市狹義庫存同、環(huán)比均呈現(xiàn)漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加?。簹J州、臨沂、衡陽、岳陽等城市主要源于歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫存同比漲幅均在3成以上；而中山、汕頭、惠州、東莞等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實難反映真實的市場需求。此外，少部分城市諸如三亞、漳州、晉江、淮南、太倉等12月庫存同、環(huán)比齊降，且同比跌幅均在30%以上，庫存風險相對較小。
環(huán)比|12月成交“翹尾”不改庫存上升， 三四線去化周期攀至19個月


??圖2-32021年12月末商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）
表2-1百城2021年12月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動情況（單位：萬平方米）（略）
環(huán)比|12月成交“翹尾”不改庫存上升， 三四線去化周期攀至19個月


??庫存消化周期穩(wěn)中有降至16.41個月
三四線19.31個月去化承壓
??縱觀2021年全年，整體去化周期自下半年以來加速上行，12月，因成交迎來“翹尾”行情，因而去化周期穩(wěn)中有降，由2021年11月末的16.95個月下降至16.41個月。不同能級城市持續(xù)分化，核心一二線市場韌性較強，成交熱度延續(xù)，去化周期穩(wěn)中有降：一線降至11.37個月，環(huán)比降幅達到7%；二線降至15.2個月，環(huán)比降幅達到5%。三四線庫存積壓現(xiàn)象較為明顯，主要源于成交熱度回落，去化周期達到了19.34個月，顯著高于百城平均，去化風險浮出水面。
環(huán)比|12月成交“翹尾”不改庫存上升， 三四線去化周期攀至19個月


??具體來看，一線城市分化加劇，北京去化周期超18個月，上海、廣州、深圳則低于12個月，庫存風險相對較小。變化趨勢來看，北京、深圳均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增，主要是受狹義庫存穩(wěn)中有增，成交熱度回落影響。上海由6.12個月降至5.75個月，顯著低于去年同期，居民購買力相對充裕，購房積極性依舊較高，廣州環(huán)比回落，同比持增，增幅達36%。
30個二線城市中僅有哈爾濱、大連、長春、蘭州、呼和浩特、青島等6個城市庫存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；四成以上城市去化周期降至12個月以內(nèi)。從變化情況來看，商品住宅消化周期環(huán)比跌多漲少，同比則是漲多跌少，其中哈爾濱、蘭州、呼和浩特等面臨去化周期大于20個月且同環(huán)比齊增，整體庫存風險依舊較大。與之形成鮮明對比的是，合肥、石家莊等得益于成交熱度回升，去化周期同環(huán)比齊降。三四線城市形勢更為嚴峻，去化周期高達19.34個月，環(huán)比與上月基本持平，而同比增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增，66城中27城去化周期已在20個月以上，其中淄博、臨沂、煙臺、防城港等內(nèi)陸三四線主要是歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，整體成交轉(zhuǎn)淡下，去化周期保持同環(huán)比齊增，而惠州、汕頭、珠海、麗水、金華等則因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，去化周期拉長至20個月以上。而桂林等迎來此消彼長的輪動行情，去化周期不足10個月且低于去年同期，整體庫存風險相對較小。

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