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環(huán)比|12月成交“翹尾”不改庫存上升， 三四線去化周期攀至19個(gè)月

一線城市

環(huán)比|12月成交“翹尾”不改庫存上升， 三四線去化周期攀至19個(gè)月


指標(biāo)說明
??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。
??為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫存月報(bào)》，以期將庫存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。
??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。
??2、商品住宅狹義庫存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。
??3、商品住宅廣義庫存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測(cè)算。
??2021年12月，房企推盤積極性略有回升，供應(yīng)環(huán)比上漲7%，成交隨著迎來“翹尾”行情，同環(huán)比齊增，不過總體供過于求格局未變，狹義庫存小幅微增至6.1億平，成交“回暖”，去化周期由2021年11月末的16.95個(gè)月下降至16.41個(gè)月，顯著高于2020年同期水平。廣義庫存重回高位，增至38.81億平，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。
環(huán)比|12月成交“翹尾”不改庫存上升， 三四線去化周期攀至19個(gè)月


商品房待售面積跳增至5.1億平
住宅增480萬平居首、商辦成交疲軟
??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2021年12月末，商品房待售面積51023萬平方米，比11月末增加858萬平方米。其中，住宅待售面積增加480萬平方米，辦公樓待售面積增加94萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加46萬平方米。
事實(shí)上，2021年以來，整體庫存延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，6月小幅跳增后，7-11月持續(xù)回落，12月顯著跳增至5.1億平，同比增長(zhǎng)3.5%。分業(yè)態(tài)來看，因年末房企業(yè)績(jī)沖刺，推盤積極性較高，成交雖然迎來年末“翹尾”，但總體延續(xù)供過于求，導(dǎo)致住宅待售面積顯著跳增，總量基本回歸到今年7月水平；商辦市場(chǎng)成交表現(xiàn)略顯疲軟，整體待售面積穩(wěn)中有增，疊加疫情不確定性影響，使得后期去化壓力依舊較大。
環(huán)比|12月成交“翹尾”不改庫存上升， 三四線去化周期攀至19個(gè)月


環(huán)比|12月成交“翹尾”不改庫存上升， 三四線去化周期攀至19個(gè)月


狹義庫存穩(wěn)中有增至6.1億平
二線同環(huán)比齊降，三四線漲幅居首
??2021年12月，狹義庫存延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年12月百城商品住宅庫存量達(dá)到了61298萬平方米，環(huán)比上漲1%，同比增長(zhǎng)3%。結(jié)合樓市供求，12月迎來“翹尾”行情，供求皆有不同程度放量，房企推盤積極性略有回升，供應(yīng)環(huán)比上升7%，同比仍下降32%，成交穩(wěn)步上行，環(huán)比上漲24%，同比下降31%。不過整體市場(chǎng)仍延續(xù)供過于求格局，受此影響，狹義庫存小幅微增，6.1億平高位持穩(wěn)。
??不同能級(jí)城市環(huán)比變動(dòng)不大，漲幅基本在3%以內(nèi)，同比來看，一線同比下跌4%，降幅有擴(kuò)大趨勢(shì)，主要源于去年高基數(shù)影響；二線城市基本與去年同期持平，小幅微降2%；三四線庫存壓力穩(wěn)步增長(zhǎng)，同比上漲10%，在不同能級(jí)城市中居首。

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