??表3-1百城2021年12月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）
廣義庫存環(huán)比跳增6%至38.81億平
內(nèi)陸弱二三線庫存風(fēng)險(xiǎn)激增
??廣義庫存本月穩(wěn)步回升，2021年12月末達(dá)388137萬平方米，環(huán)比上升6%，同比上漲4%。一方面狹義庫存高位波動(dòng)，另一方面，年末房企加緊業(yè)績沖刺，現(xiàn)金流吃緊，加之東北凍土期來臨，整體開工意愿穩(wěn)步回落，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，12月全國房屋新開工面積為16075萬平方米，同比下降31%，較11月擴(kuò)大了10pcts。不同能級廣義庫存均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增：三四線環(huán)比上漲8%居首，主要源于12月土拍市場集中放量致未開工地塊量大增，二線同環(huán)比漲幅均在5%-6%，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。
??一線城市中，上海、廣州、深圳均保持同環(huán)比齊增，深圳漲幅最為顯著，主要是受狹義庫存激增影響；上海、廣州本月均完成了第三輪集中土拍，土地成交量穩(wěn)中有增，以此也帶動(dòng)了未開工地塊量的攀升。與之形成鮮明對比的是北京，雖然廣義庫存環(huán)比持增，但仍低于去年同期，考量到成交熱度延續(xù)，整體庫存風(fēng)險(xiǎn)不大。二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、唐山、株洲、石家莊、煙臺(tái)12月末廣義庫存量領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長沙、蚌埠、岳陽、滄州、太原、淄博、蘭州、寶雞、哈爾濱、佛山次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。變化情況來看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過10%。不過相較于2020年同期，漲多跌少：以成都、西安、蘭州為代表的弱二線城市和以保定等為代表的基本面較差的內(nèi)陸三四線城市，同比漲幅均超15%，主要是歷史遺留的高庫存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨前期需求透支，潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)上升的問題，諸如鎮(zhèn)江、云浮、蕪湖等城市廣義庫存也出現(xiàn)顯著增長。而部分城市諸如石獅、合肥、湖州、漳州、福州等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在25%以上。
??表4-1百城2021年12月末商品住宅廣義庫存量和變動(dòng)情況（單位：萬平方米）（略）
??綜上，12月樓市迎來“翹尾”行情，供求皆放量，但供過于求格局延續(xù)，由此拉動(dòng)狹義庫存穩(wěn)中微增至6.1億平，但去化周期顯著小幅回落至16.41個(gè)月，廣義庫存再度跳增至38.81億平，延續(xù)高位波動(dòng)。分能級來看，分化趨勢依舊：一線韌性較強(qiáng)，12月狹義庫存微增，但仍低于去年同期，去化周期1年左右持穩(wěn)，庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫存波動(dòng)不大；廣義庫存雖然同環(huán)比齊增，但漲幅基本在5%-6%持穩(wěn)。三四線壓力陡增，狹義庫存同比漲幅屬不同能級之首，顯著超百城平均，廣義庫存環(huán)比跳增8%，主要與地方政府供地規(guī)模放量密切相關(guān)。預(yù)判2022年，我們認(rèn)為，狹義整體庫存穩(wěn)中有降，主要是基于供求疲軟，成交回落幅度預(yù)期將大于供應(yīng)，不同城市間分化將持續(xù)加?。阂痪€城市整體庫存量有望持穩(wěn)或小幅微增。主要是基于一方面今年以來一線土地成交量大幅上升，疫情不確定影響下，一線抗跌保值性顯現(xiàn)，房企重回一二線戰(zhàn)略意圖明顯，明年加大供應(yīng)是大概率事件；另一方面，當(dāng)前行情轉(zhuǎn)淡的背景下，一線成交尚有支撐，中高端改善需求有望穩(wěn)步釋放，供應(yīng)加大，成交高位波動(dòng)也將使得庫存量持穩(wěn)或微增。而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如北海、防城港、寶雞、連江等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在40個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而就廣義庫存而言，仍將維持增勢，主要是基于三四線整體工程進(jìn)度放緩所致。一方面，房企現(xiàn)金流依舊吃緊，雖然信貸有放松征兆，但主要是針對居民端，因而房企開工意愿本就不會(huì)太強(qiáng)；另一方面，三四線抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，回款周期相對較長，明年房企推盤節(jié)奏會(huì)明顯放緩，基于此，房企更加會(huì)傾向于選擇推進(jìn)核心一二線城市項(xiàng)目的工程進(jìn)度。而對于廣大三四線而言，未開工土地總建面會(huì)穩(wěn)步上升，最終導(dǎo)致廣義庫存總量攀升。
推薦閱讀
- 套數(shù)|周成交｜新年首周新房成交5820套，2022年漂亮開局
- 二手房|12月交樓37899套，恒大居然復(fù)活了
- 南通|拍賣成功！江蘇南通一處197平住宅192萬成交！
- 房價(jià)|很多城市的房價(jià)并沒有跌，更多的是成交量的下滑
- 樓盤|12月保山新房用戶關(guān)注度大數(shù)據(jù)報(bào)告
- 上升|2021年廣州商業(yè)地產(chǎn)市場成交量同比上升
- 滎陽|鄭州新房單日成交446套，滎陽銷量居首占比50.9%
- 商地|上海浦東新區(qū)、嘉定區(qū)13.3億成交2宗商地
- 土地|2022成都首場土拍結(jié)束 三圈層四宗土地底價(jià)成交
- 項(xiàng)目|淡季很淡,上周長沙樓市成交繼續(xù)回落