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1月份 ， 新一期貸款市場報價利率（LPR）出爐 。 1年期LPR為3.70％ ， 較上期下降10個基點；5年期以上LPR為4.6％ ， 下降5個基點 。
值得關注的是 ， 這是自2020年4月以來5年期以上LPR的首次下調 。 而且此次下調的背景是國際疫情形勢嚴峻 ， 美聯儲開始縮表 ， 市場預期美聯儲即將開始多次加息的大背景下 ， 這也預示著2022年國內經濟穩增長將是重中之重 。 體現了管理部分貨幣政策逆周期調控加大力度、宏觀政策前置發力 ， 有助于增強市場主體信心、穩定市場預期 ， 對穩外需、擴內需及房地產市場平穩運行都將會產生積極的作用 。
關于5年期以上LPR下調的意義在此不做過多闡述 ， 我們來看一下 ， 這個下調對全國房地產市場的影響 。 對于購房者來說 ， 影響最大的當然是房貸減少了 。
以首套房房貸100萬元、利率為5.2%、等額本息還30年計算 ， 總還款額約為1976800元 ， 購房者月供約為5491元 ， 利息約為976800元 。
【驗房|百萬房貸月供少還約30元，中介鼓吹房價要大漲，\氣得我想罵人\】如果5年期以上LPR保持4.6%不變 ， 首套房利率為LPR+55個基點即5.15% ， 買房者使用新的LPR房貸利率 ， 2023年總還款額約為1965695元 ， 月供為5460元 ， 利息為約965695元 。 對比來看 ， 5年以上LPR下降5個基點后 ， 月供減少了約30元 。
需要指出的是 ， 如果購房者選擇的是1月1日為重定價日 ， 那么此次LPR下調 ， 影響會在2023年1月開始顯現 ， 屆時月供才會減少 。
消息出來 ， 最為興奮的好像不是購房者 ， 而是房地產中介人員 ， 中介開始鼓足 ， “降息了 ， 房價要大漲了” ， 真的會這樣嗎？
有一名上海的預購房者表示 ， “百萬房貸月供少還約30元 ， 這相對于上海動輒幾百萬的房價來說 ， 基本可以忽略不計 ， 中介卻鼓吹房價還要大漲 ， 氣的我想罵人” 。
也有市場評論人士表示 ， 此次“降息” ， 代表了樓市出現政策底部 ， 因而可能很快會出現市場底部 ， 市場底部預計將在2022年一季度開始出現 。
這樣說好像也有道理 ， 但從經濟大背景來看 ， 國際經濟復蘇進程緩慢 ， 國內經濟面臨較大的下行壓力 ， 多個房地產頭部企業面臨著資金鏈緊張的壓力 ， 而國家“房住不炒”的政策并未改變 。 從這個角度分析 ， 房地產保持平穩可能是多方最為希望看到的局面 。
據央行公布的數據顯示 ， 國內住房貸款存量大約38萬億 ， 如果按照38萬億存量貸款轉化成浮動計算 ， 38萬億30年房貸影響利息支出減少約3800億 ， 平均到每一年只有127億 。 而這在房地產市值面前不值一提 ， 因而 ， 此次“降息” ， 對房地產市場的直接影響幾乎可以忽略不計 ， 但更加應該關注的是間接的影響 ， 此次“降息” ， 代表了樓市出現政策底部 ， 2022年一季度是否會開始出現市場底部 ， 房價觸底反彈 ， 我們只能拭目以待 。
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