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|回遷房不能隨便買！這個“便宜”千萬不要占

|回遷房不能隨便買！這個“便宜”千萬不要占

樂居買房訊 同同市面上的商品房價格較高 ， 手頭預算有限的人會選擇價格較為便宜的回遷房 ， 那回遷房到底能不能買？會有什么風險嗎？
天貓好房X樂居合肥本期房產百科聚焦“回遷房” 。

一、回遷房的產權是多少年？
不同類型的回遷房年限不一樣的 ， 如果回遷房是用作住宅的話那么回遷房的產權年限是70年 ， 綜合用地使用產權是50年 ， 商業(yè)經營產權40年 。
具體回遷房的產權年限是多少要看其《國有土地使用證》上的土地性質是什么性質的才可以確定的 ， 另外回遷房產權年限是從開發(fā)企業(yè)取得《國有土地使用證》的當天開始計算的 ， 回遷房的使用年限不是從購房日期算起的 。
二、回遷房可以買賣嗎？
回遷房是否可以買賣 ， 還需要分情況：
（1）業(yè)主已取得《房產證》可正常交易
有房產證的回遷房 ， 是可以走正常的二手買賣或租賃交易的流程 。 因為在二手交易的過程中 ， 《房產證》是房管局認可 ， 并受其監(jiān)督的 。 所以 ， 有《房產證》的回遷房都是可以正常在房管局過戶轉名的 。
（2）業(yè)主手中只有回遷協(xié)議的不能過戶
業(yè)主手中只有開發(fā)商的回遷協(xié)議的 ， 在做二手房交易時是不能在房地產交易中心做過戶和改名的 。 因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與開發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議 ， 此協(xié)議并沒有得到房管局的認可 。
注意：如果購房者和業(yè)主在沒有獲得房屋產權的情況下進行交易 ， 屬于私下交易 。 是不合法的行為 。
三、回遷房的購買手續(xù)是怎樣的？
購買回遷房與購買商品房的手續(xù)、稅費相同 。
四、購買回遷房有何風險？
（1）無房產證
購買回遷房時 ， 若賣方只有回遷協(xié)議 ， 并無房產證 ， 在做二手房交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的 。 因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議 ， 此協(xié)議并沒有得到房管局的認可 。
因此雙方進行交易時 ， 只能是在公證處做公證交易 ， 所以到底是房產證還是回遷協(xié)議需要特別注意 。
（2）付款有風險
許多回遷房的業(yè)主都要求必須收取一定金額的訂金 ， 甚至先收80％～90％的樓款 ， 作為客人購買該套房子的保證 ， 剩余的在真正過戶交易后再付清 。 這種情況對購買者來說具有一定的交易風險 ， 因為業(yè)主也不能保證什么時候能夠真正過戶 。
（3）矛盾糾紛
在房價上漲時 ， 易發(fā)生糾紛 。 出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大 ， 如果所購回遷房的性質屬禁止轉讓的 ， 此時可能喪失對所購回遷房的一切權利 。
（4）戶籍無法遷入等問題
購買回遷房可能會在物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防 ， 甚至戶籍遷入方面存在各種隱患和問題 。
（5）安全隱患
回遷房的流動人口多 ， 有安全隱患 。 回遷房的原房主通常都有多套回遷房 ， 你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租 ， 住在回遷樓里 ， 你會遭遇形形色色數量極大的流動人口 。
五、回遷房和商品房有哪些區(qū)別？
（1）房價不同
商品房可立即上市 ， 且在銀行做抵押進行貸款 。 而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠 ， 不含土地轉讓金 ， 價格相對低廉 。
（2）買賣雙方的關系不同
商品房和回遷房買賣雙方的關系不同 ， 商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》 ， 房屋的價款在合同中進行約定 。 而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議 ， 在協(xié)議中進行約定 。

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