租的房屋被征收了，作為承租人有時也會感覺自己的利益受到了損害，尤其是企業(yè)租房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動，突然房屋被收走了，錢都給了房主，那租戶的權(quán)益怎么保護(hù)？北京京康律師事務(wù)所主任、西北政法大學(xué)物權(quán)與土地研究所聯(lián)席所長史西寧律師通過一個案例為大家講解一下，租戶該如何得到補(bǔ)償。
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裴某系北京某村某小區(qū)某戶的承租人。2016年政府作出1號批復(fù)同意某公司村集體建設(shè)用地的建設(shè)項目。裴某的房屋位于1號批復(fù)用地范圍內(nèi)，相關(guān)土地所有權(quán)人為村經(jīng)濟(jì)合作社。裴某不服1號批復(fù)，申請行政復(fù)議。政府作出32號復(fù)議決決定，以裴某不具有本案利害關(guān)系為由，駁回了裴某的復(fù)議申請。裴某不服，提起行政訴訟。
法律分析根據(jù)《行政復(fù)議法實(shí)施條例》第二十八條與《行政訴訟法》第二十五條之規(guī)定，申請人與行政行為具有“利害關(guān)系”是其申請行政復(fù)議或行政訴訟的法定條件之一。那么租戶與房屋被征收的行政行是否存在“利害關(guān)系”呢？根據(jù)最高人民法院關(guān)于《行政訴訟法》的解釋第十三條：“債權(quán)人以行政機(jī)關(guān)對債務(wù)人所作的行政行為損害債權(quán)實(shí)現(xiàn)為由提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其就民事爭議提起民事訴訟，但行政機(jī)關(guān)作出行政行為時依法應(yīng)予保護(hù)或者應(yīng)予考慮的除外。”也就是說，如果能通過民事訴訟使租戶的利益得到保障的話，一般不能通過行政訴訟中解決。本案中，裴某作為普通承租人，其權(quán)利義務(wù)主要是通過租賃關(guān)系間接受到1號批復(fù)的不利影響，裴某的權(quán)利可以通過民事訴訟向房主主張，因此不具有行政法上的“利害關(guān)系”，不可以就征地行為提起行政復(fù)議或者訴訟。
那么租戶就無法在征收中提出補(bǔ)償嗎？當(dāng)然不是。最高法關(guān)于《行政訴訟法》的解釋第十三條的規(guī)定同時也說明，如果租戶無法通過民事訴訟解決的問題，例如租戶在租賃的房屋上有重大添附，比如裝修；或者在租屋里依法享有生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)。此時征收行為將會直接造成其在房屋上的財產(chǎn)損失或者停產(chǎn)停業(yè)損失。為維護(hù)其自身合法權(quán)益，租戶依法對征收決定或強(qiáng)制執(zhí)行行為享有原告資格和復(fù)議申請人資格，可以通過行政復(fù)議或行政訴訟維護(hù)自己的權(quán)益。也就是說，此時租戶可以因征地行為請求行政補(bǔ)償或賠償。您明白了嗎？【 批復(fù)|租的房子被征收了，租戶可以得到補(bǔ)償嗎？】史律師提醒
拆遷是一個長期斗爭，需要全面專業(yè)的知識，需要對全局的把控，需要對法條的合理運(yùn)用。即使一個有著多年訴訟經(jīng)驗的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對于非法學(xué)的人來說，這是一個龐大的課題，不能僅靠短時間的惡補(bǔ)可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問題的時候不妨問問律師，在律師的指導(dǎo)下行專業(yè)維權(quán)。
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